Architecte obligatoire : le seuil des 150 m²

La loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture pose la règle : toute personne qui veut réaliser des travaux soumis à permis de construire doit « faire appel à un architecte » (art. 3). L'architecte établit le projet architectural, la partie du dossier de permis qui décrit la construction : plans, coupes, façades, insertion dans le site.

Une exception existe pour les petites constructions (art. 4) : une personne physique peut s'en dispenser pour un bâtiment qu'elle construit pour elle-même, sous un seuil que fixe le décret. Pour une maison de particulier, la loi dit que ce seuil « ne peut être supérieur à 150 mètres carrés ». Il est repris à l'article R431-2 du code de l'urbanisme (décret du 14 décembre 2016).

Le seuil vaut pour les particuliers qui construisent pour eux (service-public.gouv.fr).

Deux précisions s'ajoutent :

• Le seuil est de 800 m² pour un bâtiment agricole d'un exploitant.
• Si le terrain porte plusieurs bâtiments, la façon de compter dépend du dossier : demandez au service instructeur de la mairie.

L'architecte n'est pas non plus exigé pour les travaux intérieurs, ou sans modification visible de l'extérieur (loi de 1977, art. 4).

La surface de plancher additionne la surface de chaque niveau clos et couvert dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des façades, c'est-à-dire sur la face intérieure des murs (code de l'urbanisme, art. R111-22).

On en retire notamment (INC et art. R111-22) :

• L'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur.
• Les vides et trémies (ouvertures) des escaliers et ascenseurs.
• Les surfaces dont la hauteur sous plafond est de 1,80 m ou moins.
• Les aires de stationnement, avec leurs rampes et aires de manœuvre.
• Les combles non aménageables.

La liste complète, dans l'article R111-22, compte d'autres déductions.

Trois mesures voisines ont chacune leur usage :

• La surface de plancher sert au seuil de 150 m², au calcul de la taxe d'aménagement et à certaines règles du PLU.
• La surface habitable sert aux contrats de vente ou de location, avec une autre définition.
• L'emprise au sol est la projection verticale de la construction, vue du dessus, débords et surplombs compris (art. R420-1).

Une société civile immobilière (SCI) est une personne morale. Selon service-public.gouv.fr, le recours à un architecte est obligatoire pour une personne morale, pour tout projet soumis à permis, sans seuil de surface.

Le seuil de 150 m² vise en effet une personne physique qui construit pour elle. Si vous envisagez de monter une SCI pour construire, le choix de la forme juridique peut donc changer l'obligation d'architecte.

Pour agrandir un bâtiment existant, le seuil s'apprécie avant et après travaux : l'architecte est exigé si la surface de plancher dépasse 150 m², avant ou après l'extension, et que le projet relève du permis.

Une extension soumise à seule déclaration préalable ne demande pas d'architecte ; seule celle qui relève du permis de construire peut l'exiger.

Dans un CCMI avec fourniture de plan, le constructeur fournit le plan, et la loi encadre le contrat. Le mode de contrat ne change pas la règle d'urbanisme : le seuil de 150 m² s'applique à la maison.

Si votre maison dépasse 150 m² de surface de plancher, un architecte doit établir le projet architectural du permis ; si elle reste en dessous, il n'est pas exigé. Posez deux questions au constructeur, et obtenez les réponses par écrit :

• Qui établit le projet architectural du dossier de permis ?
• L'intervention d'un architecte est-elle comprise dans le prix du contrat ?

Dans un CCMI sans fourniture de plan, c'est vous qui apportez le plan (art. L232-1 et L232-2 du code de la construction et de l'habitation). Au-dessus de 150 m², l'architecte reste exigé pour le permis.

Vous pouvez confier à un architecte une mission complète, « de l'esquisse à l'assistance aux opérations de réception » (Ordre des architectes). Une mission partielle est possible : par exemple la conception, sans la direction du chantier. Dans ce cas, la déclaration d'achèvement des travaux (DAACT) est en principe signée par vous ; confirmez-le avec l'architecte.

Les honoraires ne suivent aucun barème publié : ils sont librement négociés dans le contrat (Ordre des architectes). L'Ordre propose des contrats types. Comparez plusieurs devis écrits en détaillant les missions comprises.

Pour un premier avis gratuit, le CAUE de votre département conseille les particuliers qui veulent construire (loi de 1977, art. 7), mais il n'assure pas la maîtrise d'œuvre.

Les seuils et exceptions évoluent : l'article R431-2 en vigueur sur Légifrance fait foi, en particulier pour les exceptions agricoles et le comptage de plusieurs bâtiments. Votre mairie ou le CAUE peut confirmer votre cas.

Pilars permet de dessiner sa maison en 2D et en 3D, et de partager le projet avec son architecte ou son constructeur. Voir l'étape « Le projet » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.