Bornage d'un terrain : obligatoire avant d'acheter ?

Le bornage est l'opération qui fixe la limite séparative entre deux propriétés voisines. Un géomètre-expert (un professionnel qui mesure et délimite les terrains) :

• Mesure le terrain et retrouve les repères existants.
• Pose des bornes (repères scellés dans le sol) aux angles.
• Dresse un plan et un document qui décrit les limites.

Le bornage ne donne pas directement la surface, mais permet de la calculer (ANIL).

Les règles d'urbanisme se mesurent à partir des limites : reculs, emprise, clôtures. Par exemple, une limite décalée d'une cinquantaine de centimètres peut changer l'implantation de la maison.

Le géomètre aide l'acquéreur à implanter ses constructions et à fiabiliser sa demande de permis de construire, et il limite aussi les risques de contestation (Notaires de France).

Le bornage compte aussi avant de poser une clôture ou un portail.

Le bornage se fait de deux façons :

Le procès-verbal de bornage est le document signé par les voisins : il fixe la limite et vaut accord entre eux. Gardez-le avec l'acte de propriété et le plan du géomètre. Demandez au notaire de les annexer à l'acte de vente, et de vous dire s'il faut le publier au fichier immobilier (le registre des actes de propriété), pour qu'il s'impose aux propriétaires suivants.

En règle générale, le bornage n'est pas obligatoire, sauf pour les lots de lotissement, par exemple.

Mais une obligation d'information existe (code de l'urbanisme, art. L115-4) :

• La promesse de vente et l'acte de vente d'un terrain à bâtir doivent préciser si le descriptif du terrain résulte d'un bornage.
• Cette mention s'impose sous peine de nullité (l'acte peut être annulé).
• Selon l'ANIL, si la mention manque, l'acquéreur peut agir en nullité dans le mois qui suit la signature de l'acte authentique.
• Sans bornage, l'acte décrit le terrain : voisins, éléments extérieurs, mitoyennetés éventuelles.

En lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente, et la délimitation du lot doit en résulter (terrain en lotissement ou en diffus : les différences). Même dans ce cas, vérifiez la surface.

En diffus, aucun bornage n'est imposé. Si les limites vous semblent douteuses, le coût du bornage s'ajoute au prix du terrain. Vous pouvez en faire une condition de la vente (promesse de vente d'un terrain : conditions suspensives).

Le code civil (art. 646) prévoit que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, à frais communs. Dans la pratique :

• Entre voisins, les frais du géomètre se partagent, sauf accord différent.
• En lotissement, le bornage est à la charge du vendeur, qui le réalise avant la vente.
• En vente de terrain diffus, la répartition se négocie : prévoyez-la dans la promesse de vente, par écrit.

Les tarifs varient : demandez un devis écrit à un ou deux géomètres-experts, car le prix dépend de la taille du terrain, du nombre de voisins et de l'état des repères.

Le cadastre est un document fiscal : il sert à calculer les impôts fonciers. Il montre des parcelles et des surfaces, mais son plan n'a pas la précision d'un relevé de géomètre.

Trois points en découlent :

• La surface de l'annonce ou de l'acte peut différer de la surface réelle.
• Une clôture existante ne prouve pas à elle seule la limite.
• Seul un bornage amiable ou judiciaire fixe la limite entre deux propriétés.

Si la surface compte pour votre projet (emprise, reculs), demandez un relevé avant de vous engager : le bornage figure parmi les contrôles d'un terrain constructible à vérifier avant d'acheter.

1. Demandez à la mairie ou au vendeur si le terrain est borné, et le plan du géomètre.
2. Comparez la surface de l'acte avec celle du plan.
3. Si le terrain n'est pas borné et que les limites comptent, ajoutez une condition dans la promesse de vente.
4. Faites choisir un géomètre-expert, et prévenez les voisins concernés.
5. Faites annexer le procès-verbal à l'acte de vente.

Relisez sur Légifrance le texte à jour de l'article L115-4 du code de l'urbanisme et de l'article 646 du code civil. Faites confirmer ces obligations, ainsi que les deux voies de bornage, par votre notaire et par un géomètre-expert.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.