Terrain constructible : que vérifier avant d'acheter

Un terrain est constructible quand le PLU admet des maisons sur la parcelle. Le PLU (plan local d'urbanisme) est le document qui fixe les règles de construction d'une commune : le règlement de chaque zone limite l'emprise au sol, la hauteur, l'implantation par rapport aux limites et l'aspect extérieur.

Repérez la zone de votre parcelle et lisez son règlement, en vous aidant de lire un PLU : zones, reculs, hauteurs. Une zone agricole ou naturelle n'est en principe pas constructible pour une maison neuve.

Le certificat d'urbanisme (CU) est le document de la mairie qui donne les règles applicables à un terrain. Notaires de France et l'ANIL conseillent de le demander. Il en existe deux sortes :

• Le certificat d'information décrit les règles et les taxes du terrain.
• Le certificat opérationnel dit aussi si votre projet précis est réalisable, et quels équipements existent.

Quand le bien se trouve dans une zone concernée (plan de prévention des risques, sismicité, radon, recul du trait de côte, anciennes activités polluantes), le vendeur doit remettre à l'acheteur un état des risques. Cet état doit avoir moins de six mois et il est annexé à la promesse de vente (Banque des Territoires, décret n° 2022-1289, en vigueur depuis le 1er janvier 2023).

Pour une parcelle en Gironde (argile, inondation, feux de forêt), les points à contrôler sont dans construire en Gironde : ce qu'il faut vérifier. Près d'un bois, demandez aussi si un plan de prévention du risque incendie s'applique et quelle distance de débroussaillement pèse sur la parcelle (feux de forêt en Gironde).

Dans un cas, oui, et c'est alors le vendeur qui la fournit. Depuis le 1er octobre 2020, la loi ELAN (art. 68) impose une étude géotechnique préalable, c'est-à-dire une étude du sol, pour la vente d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Ce phénomène vient de sols argileux qui gonflent avec l'eau et se rétractent à la sécheresse : il peut fissurer une maison.

L'ANIL, la FFB et l'INC décrivent ainsi son fonctionnement :

• L'étude est annexée à la promesse de vente, ou à défaut à l'acte de vente, puis suit le terrain à chaque vente.
• Le vendeur la paie ; hors de ces zones, elle est facultative et son coût pèse sur l'acheteur.
• Vous la transmettez ensuite aux constructeurs, avant de signer le contrat de construction.
• Les zones sont cartographiées sur Géorisques (arrêté du 22 juillet 2020), et la carte a été mise à jour en 2026.

Les missions G1 et G2 ont leur propre guide : étude de sol G1, G2.

Un terrain « viabilisé » est raccordé à l'eau, à l'électricité, au gaz, aux télécommunications et à l'assainissement. Un terrain à bâtir ne l'est pas obligatoirement (Notaires de France), et les travaux de raccordement peuvent coûter cher : estimez-les avant d'acheter.

Posez ces quatre questions à la mairie et aux gestionnaires de réseaux :

• Où passent l'eau et l'électricité, et à quelle distance de la parcelle ?
• Y a-t-il un réseau d'égouts (assainissement collectif), ou faut-il un dispositif individuel, appelé assainissement non collectif ?
• Qui paie les extensions de réseau, et dans quel délai ?
• La voie d'accès est-elle publique, privée ou en indivision ?

Pour un bâtiment déjà construit, le raccordement à un nouveau réseau public d'égouts est obligatoire dans les deux ans suivant sa mise en service. Pour une maison neuve, il s'impose dès que le réseau dessert le terrain. Les démarches sont détaillées dans viabilisation d'un terrain.

Le bornage est la mesure des limites par un géomètre-expert, un professionnel agréé qui pose des bornes. Il n'est pas obligatoire, sauf exceptions comme les lotissements. La surface du cadastre n'est qu'une estimation.

L'acte de vente doit dire si le terrain est borné (code de l'urbanisme, art. L115-4). En l'absence de bornage, l'acte décrit le terrain : voisins, clôtures, mitoyennetés. Un bornage avant l'achat évite un litige de limite, et vous pouvez en faire une condition de la vente (promesse de vente d'un terrain : les conditions suspensives).

Une servitude est une charge qui pèse sur un terrain au profit d'un autre terrain ou de l'intérêt général. Elle peut limiter ou interdire de construire : interdiction de bâtir, limite de hauteur, passage de réseaux, droit de passage pour un voisin enclavé.

Notaires de France indique trois façons de les repérer :

• Les servitudes d'utilité publique figurent en annexe du PLU.
• Le notaire consulte les anciens titres de propriété pour repérer les servitudes conventionnelles.
• Le vendeur doit déclarer les servitudes non apparentes importantes (code civil, art. 1638).

Demandez au notaire la liste des servitudes qui touchent le terrain, avant de signer. Si le terrain est boisé, vérifiez aussi le défrichement et les espaces boisés classés (terrain boisé en Gironde : défrichement).

Le PLU fixe en général les conditions de desserte et d'accès. Vérifiez que la parcelle donne sur une voie publique, ou que le droit de passer est écrit dans l'acte.

Un terrain enclavé (sans issue sur la voie publique) peut obtenir un passage sur les terrains voisins, contre indemnité (code civil, art. 682) : faites écrire ce passage dans l'acte.

Allez voir le terrain à plusieurs heures de la journée et notez :

• L'orientation : où se trouve le sud, et ce qui fait de l'ombre (arbres, immeubles voisins). Elle sert à placer la maison et ses pièces selon le soleil.
• La pente : elle influence les terrassements, les fondations et l'accès du chantier.
• L'écoulement des eaux de pluie et les zones humides.
• Les nuisances : bruit, lignes électriques, routes.

Un lotissement est un terrain divisé en lots par un lotisseur. D'après Notaires de France, le notaire vérifie avant la vente :

• Le permis d'aménager et son affichage.
• L'attestation de non-contestation de l'achèvement des travaux.
• Le règlement, le cahier des charges et les statuts de l'association syndicale.

Le règlement et le cahier des charges ne sont pas le même document :

• Le règlement de lotissement contient des règles d'urbanisme. Si un PLU couvre le lotissement, ces règles deviennent en principe caduques après dix ans, sauf maintien demandé par les colotis (code de l'urbanisme, art. L442-9, d'après l'Assemblée nationale et l'ANIL).
• Le cahier des charges est un contrat entre colotis, les propriétaires des lots. La Cour de cassation juge que le permis ne l'écarte pas : un voisin peut en réclamer le respect (Cass. 3e civ., 21 janvier 2016).

Lisez donc les deux. Dans un lotissement soumis à permis d'aménager, le vendeur réalise aussi le bornage avant la vente.

Comparez le prix avec des ventes proches, puis ajoutez raccordements, étude de sol, terrassement et fondations.

Pour les frais de notaire, l'expression « frais réduits » ne s'applique pas d'office à un terrain. D'après impots.gouv.fr, tout dépend du vendeur :

• Avec un particulier, il n'y a pas de TVA et vous payez les honoraires et les droits de mutation.
• Avec un professionnel, la TVA s'ajoute. La taxe de publicité foncière est alors réduite si le vendeur facture la TVA sur tout le terrain.

Les taux changent selon les départements : demandez au notaire un décompte écrit. Une fois le terrain choisi, il reste à suivre les étapes de l'achat d'un terrain à bâtir.

• J'ai repéré la zone du PLU et lu le règlement de cette zone.
• J'ai demandé un certificat d'urbanisme, ou je l'ai prévu comme condition de la vente.
• J'ai consulté Géorisques et l'état des risques remis par le vendeur.
• Si le terrain est en zone d'argile exposée, l'étude de sol du vendeur est annexée.
• J'ai estimé les raccordements (eau, électricité, assainissement) et la voie d'accès.
• Je sais si le terrain est borné, et sinon qui le fera.
• J'ai demandé au notaire la liste des servitudes.
• Si c'est un lotissement, j'ai lu le règlement et le cahier des charges.
• J'ai un décompte écrit des frais de notaire.
• Mon avant-contrat prévoit les conditions suspensives utiles (permis, prêt, sol).

Pilars vous aide à passer du texte à la parcelle : il montre les règles du PLU sur votre terrain (recul, hauteur, emprise), avec l'article cité. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Contrôlez dans leur version en vigueur le décret n° 2022-1289 sur l'état des risques et l'article L442-9 sur la caducité des règlements de lotissement.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Faites vérifier votre dossier par le notaire et la mairie avant de vous engager.