Promesse de vente d'un terrain : les conditions suspensives

L'avant-contrat est le document signé avant l'acte de vente définitif chez le notaire. Il prend deux formes, décrites sur le site de l'ANIL.

• Promesse unilatéralePromesse unilatérale de venteUne optionLe vendeur s'engage à vendre à un prix fixé, pendant un délai. L'acheteur décide ensuite d'acheter ou non.
• CompromisPromesse synallagmatiqueEngagement fermeElle engage les deux parties, sous réserve des clauses de retrait. Synallagmatique veut dire qui engage les deux parties.

Faites rédiger ou relire l'avant-contrat par un notaire, qui accomplit aussi les formalités. Un terrain se vend par acte notarié : l'avant-contrat n'est que la première étape.

Le droit commun de l'immobilier donne 10 jours à l'acquéreur non professionnel (une personne qui n'achète pas dans le cadre d'un métier) pour se rétracter. Ce délai figure à l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, et pour un acte notarié, à partir de la remise en main propre.

Mais l'article L271-1 vise les actes portant sur « la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ». Pour un terrain à bâtir, la réponse varie selon les cas :

• La Cour de cassation (3e chambre civile, 4 février 2016, n° 15-11140) a jugé que ce délai ne vise pas la seule vente d'un terrain à bâtir, même si l'acheteur compte y construire.
• Hors lotissement, l'acheteur d'un terrain n'a pas ce délai, d'après l'ANIL, qui signale en revanche un délai de dix jours en lotissement pour la promesse unilatérale (code de l'urbanisme, art. L442-8).
• Si l'acte porte aussi sur la construction de la maison, le cas peut changer, et le notaire doit le confirmer.

Une condition suspensive est une clause qui suspend la vente à un événement. Si l'événement n'arrive pas dans le délai, la vente tombe et vous récupérez vos sommes.

Si l'acte indique que le prix est payé à l'aide d'un prêt immobilier, la vente est conclue sous condition d'obtention de ce prêt. Cette condition vaut au moins un mois à partir de la signature, ou de l'enregistrement pour un acte sous seing privé. La restitution des sommes versées doit être « immédiate et intégrale » (code de la consommation, art. L313-40 et L313-41). Cette protection vise l'acheteur non professionnel d'un immeuble d'habitation. Si vous payez sans prêt, l'acte doit le dire, avec une déclaration manuscrite de renonciation.

Pour un terrain, prenez deux précautions :

• Le texte parle d'immeubles à usage d'habitation : demandez au notaire comment la condition est rédigée dans votre acte.
• Un projet de maison demande souvent deux financements, terrain et construction. Prévoyez-les tous les deux.

C'est la condition la plus utile : vous ne devenez propriétaire que si le permis est obtenu, et Notaires de France la conseille fortement, même avec un certificat d'urbanisme. Un permis encore attaquable ne vous protège pas : il faut un permis définitif, sans recours en cours.

Le mot « purgé » vient de ce qu'un permis délivré n'est pas encore définitif : trois délais courent.

Le retrait est détaillé dans permis de construire : délais et démarches. Un affichage irrégulier ou incomplet ne fait pas courir le délai de recours : les parties peuvent donc écrire que la vente n'est définitive qu'après un permis purgé de tout recours et de tout retrait.

Écrivez dans la clause :

• La date limite de dépôt du dossier, et qui le dépose.
• Le projet visé (surface, type de maison), pour éviter qu'un permis différent ne suffise.
• Ce que vous devez faire en cas de refus : un recours, ou un nouveau dossier.
• La façon de prouver l'obtention et l'affichage.

Avec un constructeur, le contrat de construction (CCMI) prévoit lui aussi le permis comme condition, ce que détaille le CCMI : étapes, protections et appels de fonds. Les recours et l'affichage ont chacun leur page : recours des tiers contre un permis de construire et affichage du permis de construire : panneau et preuve.

Un acheteur peut ajouter d'autres conditions :

• Une étude de sol, avec un surcoût maximal que vous acceptez : si elle révèle des fondations spéciales trop chères, vous pouvez renoncer. En zone d'argile exposée, le vendeur doit fournir une étude préalable, annexée à l'avant-contrat (terrain constructible : que vérifier avant d'acheter).
• La viabilisation : exigez une réponse écrite de la mairie et des gestionnaires de réseaux sur les raccordements possibles, ou un coût plafonné.
• La vente de votre logement actuel, si elle finance l'achat.
• Le bornage, si les limites du terrain ne sont pas établies.

Si vous devez vendre pour financer, vendre son logement pour faire construire explique comment caler la vente, le prêt relais et le logement pendant le chantier.

Dans une promesse unilatérale, l'indemnité d'immobilisation est la somme que l'acheteur verse pour que le vendeur lui réserve le terrain pendant la promesse. Si vous achetez, elle s'impute en général sur le prix. Si vous renoncez sans motif prévu par l'acte, le vendeur la garde.

Dans l'acte, contrôlez :

• Son montant, ce qui est versé en séquestre chez le notaire et ce qui est versé au vendeur.
• Qu'elle est restituée si une condition suspensive échoue.
• Les cas où elle est perdue : retard de dépôt du permis, refus de signer, manquement aux obligations de l'acte.

En lotissement soumis à permis d'aménager, l'indemnité exigée par le lotisseur ne peut dépasser 5 % du prix (code de l'urbanisme, art. L442-8). Hors lotissement, le montant se négocie : comparez-le au risque que vous prenez.

La durée de la promesse doit couvrir tout le calendrier de vos conditions, permis compris.

Si la mairie demande des pièces, un délai s'ajoute : elle écrit dans le mois suivant le dépôt, et vous avez trois mois pour répondre.

Prévoyez aussi dans la promesse la date limite de signature de l'acte, la prolongation possible par accord écrit et les conséquences d'un dépassement de délai par la mairie, hors de votre fait.

Toutes les étapes d'un achat, de l'offre à l'acte, sont décrites dans acheter un terrain à bâtir. Pour caler la durée de la promesse sur les délais du CCMI et du prêt, lisez terrain, CCMI, prêt : dans quel ordre signer ?.

• J'ai demandé au notaire si je bénéficie d'une rétractation de 10 jours.
• La condition de prêt couvre le terrain et la construction. Un mois est le minimum légal et un prêt pour construire demande souvent plus de temps : j'ai demandé à ma banque le délai réel.
• La condition de permis vise mon projet, avec une date limite de dépôt.
• Le permis doit être purgé de recours et de retrait avant la vente définitive.
• Les conditions d'étude de sol et de raccordements sont écrites, si elles comptent pour moi.
• Je sais ce que verse l'indemnité d'immobilisation et quand elle est restituée.
• La durée de la promesse couvre le calendrier du permis, avec une marge.

L'arrêt de la Cour de cassation de 2016 n'est cité que d'après un extrait. Le délai de dix jours signalé en lotissement dépend du texte applicable à votre lotissement : vérifiez-le. Faites aussi confirmer par le notaire les cas où l'acte porte à la fois sur le terrain et sur la maison, la façon dont la condition de prêt s'applique à un terrain et les délais exacts du permis. Le texte en vigueur de chaque article se lit sur Légifrance.

Pilars place sur une frise les jalons et les délais légaux du permis à la réception, avec le texte qui les fixe. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Seul le notaire qui rédige votre avant-contrat peut dire ce qui s'applique à votre cas : faites-lui relire chaque clause.