Terrain, CCMI, prêt : dans quel ordre signer ?

Pour un terrain acheté puis construit par un constructeur, l'ordre le plus fréquent est celui-ci, déduit des règles qui suivent. Il varie d'un dossier à l'autre, et les étapes 2 à 4 se chevauchent souvent.

Les sept étapes se suivent ainsi :

1. Demandez un certificat d'urbanisme pour savoir si le terrain est constructible.
2. Signez la promesse de vente du terrain, avec ses conditions suspensives.
3. Signez le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), sous conditions suspensives. Ce jour-là, vous devez déjà avoir un titre sur le terrain : propriété, droits permettant de construire ou promesse de vente (Cour de cassation, 14 mai 2020, n° 18-21.281).
4. Déposez le permis de construire, puis attendez l'instruction, l'affichage et les délais de recours.
5. Acceptez l'offre de prêt une fois son délai de réflexion écoulé.
6. Signez l'acte de vente du terrain chez le notaire, quand le permis est purgé de recours et de retrait.
7. Souscrivez l'assurance dommages-ouvrage et obtenez l'attestation de garantie de livraison, au plus tard à l'ouverture du chantier. Demandez le nom du garant avant de signer le CCMI, comme le détaille choisir un constructeur.

La promesse passe en premier parce que le CCMI suppose un droit sur le terrain, et qu'elle bloque le prix tout en vous protégeant, par ses conditions suspensives, si le permis échoue. L'acte vient en dernier parce qu'il est définitif : vous ne le signez qu'une fois les conditions réalisées.

Chaque banque a sa propre liste de pièces, et selon l'établissement l'offre de prêt peut exiger le contrat signé ou le permis. Demandez cette liste dès le début, avant de fixer vos dates.

Certains constructeurs proposent un document préalable, appelé « réservation », « bon pour accord » ou « lettre d'intention ». L'ANIL et le code de la construction ne décrivent pas un tel document. Faites donc relire par le notaire ou par votre ADIL (agence départementale pour l'information sur le logement) tout papier qui engage un prix ou une somme avant le CCMI. Avant de le signer :

• Lisez ce qu'il engage : un prix, un délai, une somme perdue si vous renoncez.
• Demandez qu'il soit remplacé par le CCMI signé, ou que la somme versée soit restituable intégralement.
• Ne versez rien avant la signature du contrat.

La loi sanctionne un versement exigé hors des cas prévus (art. L241-1).

Une condition suspensive suspend un contrat à un événement. Le CCMI peut être signé avant que les conditions soient réalisées, à condition de préciser qu'il tombe si elles ne le sont pas à la date prévue, au plus tard à l'ouverture du chantier. Les sommes versées sont alors remboursées. Les mentions du CCMI viennent de l'art. L231-4.

Deux pièges reviennent souvent :

• Si le permis n'est pas purgé de recours à la fin de la promesse, vous perdez la protection de la promesse, ou le terrain. Pour prouver qu'il est purgé, demandez à la mairie une attestation de non-recours et de non-retrait, et gardez la preuve de l'affichage (recours des tiers contre un permis). Aucun texte n'impose cette attestation : convenez avec votre notaire de la pièce attendue et écrivez-la dans la promesse.
• Un CCMI sans condition « terrain » peut vous lier au constructeur alors que la vente échoue. Une promesse sans condition de prêt de construction vous laisse acheter sans pouvoir bâtir, alors qu'un projet de maison demande souvent deux financements, selon l'ANIL.

Les garanties dont dépend le CCMI ont chacune leur guide : les garanties de la construction d'une maison neuve et l'assurance dommages-ouvrage.

Si le dernier jour du délai de rétractation tombe un week-end ou un jour férié, il est reporté au jour ouvrable suivant.

Ce calendrier est inventé. Les dates sont rondes pour qu'on suive le fil ; les vôtres dépendent de la mairie, de la banque et du notaire.

Une mairie qui réclame des pièces, une banque lente ou un recours déplacent les dates. Pour le permis, la mairie écrit dans le mois suivant le dépôt et vous avez trois mois pour répondre (permis de construire : délais et démarches). Si une date glisse, faites ceci :

• Demandez par écrit une prolongation de la promesse avant son échéance, signée par le vendeur.
• Alignez ensuite les dates du CCMI et du prêt sur la nouvelle date.
• Si une condition déterminante n'est pas levée, ne signez pas l'acte du terrain avant d'avoir demandé conseil au notaire.

Pour la suite, lisez le déblocage des fonds du prêt de construction et le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Les pourcentages de l'article R231-8, la sanction de l'article L241-1, le moment où l'attestation de garantie de livraison doit être remise et chacun des délais du tableau sont à contrôler dans le texte en vigueur. Ce que l'accord de principe de votre banque engage, ou non, se confirme auprès d'elle.

Pilars place sur une frise les jalons et les délais légaux du permis à la réception, avec le texte qui les fixe. Le parcours complet est sur l'accueil, à l'étape « Les autorisations ».

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Seuls le notaire et, pour le contrat, un professionnel du droit peuvent apprécier votre dossier : faites relire chaque acte avant de signer.