Acheter un terrain issu d'une division : ce qu'il faut vérifier

Une unité foncière est un ensemble de parcelles contiguës qui appartiennent au même propriétaire, et la division coupe cette unité en deux. Le code de l'urbanisme (art. L442-1) appelle « lotissement » la division, en propriété ou en jouissance, d'une unité foncière pour créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Selon le cabinet Landot & associés, même un seul lot détaché d'un jardin peut être qualifié de lotissement.

Toutes les divisions ne suivent pas la même procédure. Une division faite avec un permis de construire qui vaut division (art. R431-24) obéit à des règles propres. Si votre cas est mixte, demandez au service urbanisme de la commune quelle procédure s'applique, avant de poursuivre les étapes de l'achat d'un terrain à bâtir.

Le propriétaire qui vend le lot dépose la demande, avant la vente. Selon le cas, l'autorisation et le délai changent :

Les délais d'un mois et de trois mois sont des délais de principe : une consultation ou une majoration peut les allonger. Demandez à la mairie quel régime vise votre lot.

Après le dépôt, le fonctionnement ressemble à celui d'un permis de construire :

• La mairie répond par une décision expresse, ou par le silence qui vaut décision tacite. Vous pouvez demander une attestation de l'accord tacite.
• La décision doit être affichée sur le terrain. Après deux mois d'affichage continu et régulier, les tiers ne peuvent en principe plus former de recours (art. R600-2).
• La décision devient définitive après le délai de recours des tiers et le délai de retrait, soit au moins trois mois, selon les notaires de la Gironde.

Ces mêmes notaires comptent au moins quatre mois entre le dépôt de la déclaration et la vente. Si l'achat dépend aussi d'un permis de construire purgé de recours, ils prévoient un délai bien plus long, de l'ordre de six mois. Ils notent que l'avant-contrat peut être signé avant la décision.

Le lot détaché n'a pas de numéro cadastral propre : le vendeur doit donc faire établir un document d'arpentage par un géomètre. Il fait aussi réaliser le bornage et l'état des risques et pollutions, et, selon la localisation, d'autres diagnostics (termites, pollution des sols).

Demandez en particulier :

• Le plan de division avec la surface exacte du lot. La surface définitive n'est connue qu'après l'arpentage : calez le prix sur la surface arpentée, ou prévoyez par écrit un ajustement au mètre carré, que le notaire rédigera.
• Le procès-verbal de bornage, signé des voisins (bornage d'un terrain).
• L'arrêté ou la décision de non-opposition, et la preuve de l'affichage.
• Les diagnostics et, s'il en existe une, l'étude de sol G1 et G2.

Inscrivez ces obligations dans l'avant-contrat, avec la date limite.

Un terrain pris dans le jardin d'un autre est souvent situé en retrait de la rue, et son seul accès peut passer sur la parcelle du vendeur : tout le projet dépend donc de cet accès. Trois points se vérifient :

• Si la division enclave le lot, le passage ne peut être demandé que sur les terrains issus de cette division (code civil, art. 684). Si un passage suffisant n'y est pas possible, l'article 682 permet de le demander sur d'autres fonds, contre une indemnité proportionnée au dommage (Eurojuris).
• Le droit de passage doit être écrit dans l'acte notarié : un simple accord entre voisins ne suffit pas. Précisez-y la largeur, les véhicules admis, qui entretient le chemin et qui paie, et le portail éventuel.
• L'accès doit pouvoir servir : un camion de livraison de chantier et les secours incendie doivent y passer, compte tenu de la largeur de la voie, de la pente et des virages. Les notaires de la Gironde demandent de vérifier en mairie que le terrain est desservi et que les services d'incendie peuvent s'y rendre.

Le notaire consulte les anciens titres pour repérer les servitudes existantes. Reste à vérifier que le terrain est constructible avant d'acheter.

Les réseaux passent souvent devant la maison d'origine, pas devant votre lot. Les branchements peuvent donc traverser la parcelle du vendeur : eau, électricité, évacuation des eaux usées, fibre. Cette traversée doit figurer dans l'acte comme une servitude de passage de canalisations ou de câbles, et le notaire la rédige à votre demande.

Un terrain à bâtir n'est pas forcément viabilisé, rappellent les notaires de France. Avant d'acheter :

• Demandez un devis écrit à chaque gestionnaire de réseau pour votre lot.
• Vérifiez si le réseau d'assainissement collectif est accessible, sinon prévoyez un assainissement individuel, qui demande de la place sur le lot.
• Ajoutez ce coût au budget (viabiliser un terrain).

Le lot détaché est soumis à la zone du PLU (plan local d'urbanisme) où il se trouve. Demandez un certificat d'urbanisme opérationnel pour ce lot, avec sa surface et sa forme exactes, et non pour la parcelle d'origine. Trois points demandent une vérification :

• Dans un lotissement, l'article R151-21 apprécie en principe l'ensemble du projet au regard de toutes les règles du PLU, sauf si le règlement du plan s'y oppose et prévoit un calcul lot par lot. Lisez la partie générale du règlement.
• Le nouveau lot a de nouvelles limites, et votre maison doit respecter les reculs par rapport à elles (recul par rapport aux limites séparatives).
• Les règles d'emprise au sol et de hauteur maximale s'ajoutent aux reculs, et l'emprise se mesure sur le lot. Vérifiez aussi la maison du vendeur : après la division, ses reculs et son emprise peuvent poser question. Demandez à la mairie.

Les notaires de la Gironde citent trois obstacles fréquents :

• Un terrain en copropriété, dont les droits à construire sont à racheter aux autres copropriétaires.
• Un lotissement créé depuis moins de dix ans : la mairie vous donnera la règle exacte (durée, articles du code de l'urbanisme).
• Un cahier des charges qui interdit la division. Il s'impose entre voisins, même si le PLU le permet.

• J'ai demandé à la mairie la procédure (déclaration préalable ou permis d'aménager) et sa date de décision.
• L'avant-contrat dit qui obtient la décision, avec quelle date limite.
• Les conditions suspensives couvrent le permis de construire purgé de recours et mon prêt (voir promesse de vente d'un terrain et terrain, CCMI, prêt : dans quel ordre signer ?).
• Le document d'arpentage et le bornage sont à la charge du vendeur, par écrit.
• L'acte contient la servitude de passage et celle des réseaux.
• J'ai un devis pour chaque raccordement du lot.
• J'ai vérifié reculs, emprise et hauteur sur le lot, et sur la maison restante.

Les textes de l'urbanisme évoluent : relisez sur Légifrance la version en vigueur des articles cités, en particulier R421-23, R421-19 et R423-23. La liste des secteurs protégés se confirme en mairie, comme la règle du lotissement de moins de dix ans et les distances de vues du code civil (art. 678 et 679). Les durées des notaires de la Gironde (au moins quatre mois jusqu'à la vente, de l'ordre de six mois avec un permis purgé de recours, au moins trois mois avant que la décision soit définitive) datent de 2019 : votre notaire les confirme pour votre dossier.

Pilars affiche les règles du PLU sur votre parcelle (recul, hauteur, emprise), avec l'article cité. Votre mairie confirme la règle applicable à votre dossier. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Demandez à la mairie et au notaire de vérifier votre cas avant la signature.