Choisir un constructeur de maison : quoi vérifier avant de signer

Un chantier absorbe la plus grande part de vos économies, et si le constructeur s'arrête, les protections prévues par la loi doivent déjà être en place.

La DGCCRF, la direction qui contrôle la protection des consommateurs, présente le CCMI comme un contrat à sécurité juridique élevée pour un particulier. Elle met en garde contre un autre contrat proposé pour la même maison, comme un « contrat de maîtrise d'œuvre » : la garantie de livraison n'y est pas prévue par la loi.

Si vous hésitez entre plusieurs professionnels, comparez-les dans constructeur, architecte ou maître d'œuvre. Pour le déroulement du contrat, lisez le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Demandez-les avant de signer.

Le constructeur doit souscrire cette garantie, et son attestation nominative vous est remise au plus tard à l'ouverture du chantier (CCH, art. L231-4 et L231-6). C'est une caution solidaire : le garant s'engage envers vous comme le constructeur. Elle est donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréée, comme le précise service-public.gouv.fr.

Elle couvre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux, au prix et dans les délais convenus, de l'ouverture du chantier jusqu'à la réception ou à la levée des réserves.

Sur l'attestation, contrôlez trois points :

• L'attestation finale est nominative : elle vise votre chantier, pas une liste générale, précise l'ANIL.
• Le garant est un établissement de crédit, une société de financement ou un assureur, avec ses coordonnées.
• Vous gardez l'original, qui servira si le constructeur défaille.

Si le constructeur ne peut pas nommer son garant, parlez-en à l'ADIL ou à un avocat avant de signer.

Si le constructeur fait faillite en cours de chantier, la marche à suivre pour mettre la garantie en jeu est dans constructeur en faillite en cours de chantier.

Elle ne concerne que les paiements avant l'ouverture du chantier. Si le constructeur en demande, réclamez l'attestation avant de payer, comme le conseille l'ANIL.

• Sans l'attestationDépôt de garantie seulement3 % au plusLa loi ne permet qu'un dépôt de garantie sur un compte spécial, plafonné à 3 % du prix.
• Avec l'attestationVersements anticipés possibles5 % + 5 %Le contrat peut prévoir 5 % à la signature puis 5 % de plus à la délivrance du permis, soit 10 % au total (art. R231-8).

La garantie décennale couvre les dommages graves pendant dix ans après la réception : elle est présentée dans garanties d'une maison neuve. Reste à contrôler le document que le constructeur vous remet.

D'après l'arrêté du 5 janvier 2016 (le modèle d'attestation commenté par l'ANIL), l'attestation comporte au minimum :

• Le nom de l'assuré et son numéro d'identification.
• Le nom et l'adresse de l'assureur.
• Le numéro du contrat et sa période de validité.
• La nature de la garantie, avec la mention de la responsabilité décennale.
• Les activités ou les opérations couvertes, et la date d'ouverture de chantier visée.
• La signature de l'assureur ou de son mandataire.

Posez-vous trois questions :

• La période couvre-t-elle l'ouverture de votre chantier ?
• Les activités citées correspondent-elles à la construction d'une maison ?
• L'attestation vise-t-elle votre chantier ou un ensemble d'opérations ?

Pour un ensemble d'opérations, demandez au constructeur de préciser. En cas de doute, appelez l'assureur dont les coordonnées figurent sur le document.

L'assurance dommages-ouvrage est différente : c'est à vous de la souscrire avant l'ouverture du chantier, et le contrat doit en citer la référence (art. L231-2). Ses règles sont dans assurance dommages-ouvrage.

Le Kbis prouve qu'une société est inscrite au registre du commerce. Il indique :

• La date de création, donc l'ancienneté.
• La forme juridique et l'activité.
• Le dirigeant.
• Les décisions du tribunal de commerce en cas de procédure collective, comme un redressement ou une liquidation.

Demandez-en un récent, en général de moins de trois mois. Le nom de la société doit concorder entre le Kbis, le contrat et les attestations.

L'ancienneté se lit sur le Kbis, mais elle ne suffit pas à juger la santé financière. Pour aller plus loin, consultez les comptes annuels que la société a déposés au greffe du tribunal de commerce, ainsi que le BODACC, le bulletin officiel qui publie les procédures collectives. Les garanties en place et la façon dont le constructeur répond à vos questions comptent aussi.

L'article L231-2 du CCH liste les mentions du contrat, dont les principales sont les suivantes :

• Le terrain et votre titre de propriété ou droit de construire.
• Le plan et la notice descriptive, annexés.
• Le prix convenu et l'échéancier des paiements.
• La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution et les pénalités de retard.
• La référence de l'assurance dommages-ouvrage et les justificatifs des garanties.
• Votre droit de vous faire assister à la réception.

Si une mention manque, demandez son ajout avant de signer. Les conditions suspensives (permis, prêts, assurance, garantie de livraison) y figurent aussi. Faites écrire si le prix est ferme ou révisable, comme l'explique prix du CCMI.

Après la signature, vous disposez de dix jours pour vous rétracter (art. L271-1). Faites relire le contrat par un avocat ou par l'ADIL.

Aucun texte n'impose cette démarche, c'est un conseil de prudence. Pour la mener :

• Demandez les adresses de maisons livrées depuis un à deux ans, et si possible d'un chantier en cours (visites de chantier avec un CCMI). Un refus vous renseigne aussi.
• Demandez aux propriétaires si le prix final a changé, si le délai a été tenu, comment les réserves ont été traitées et qui a répondu après la remise des clés.
• Regardez les finitions de près : joints, alignements, menuiseries.
• Recoupez les avis en ligne en notant leur date et leur nombre. Un avis isolé ne prouve rien, et une note moyenne ne remplace pas les pièces ci-dessus.

L'enquête de 2019 de la DGCCRF a relevé des manquements dans un peu plus d'un établissement contrôlé sur deux. Les signaux suivants en sont tirés ou relèvent de la prudence, et tous ne sont pas des règles :

• Une somme demandée avant la signature ou avant l'échéance prévue.
• Aucune référence à l'assurance dommages-ouvrage dans le contrat.
• Un contrat signé uniquement sur écran, qui ne permet pas les mentions écrites à la main.
• Une pression pour signer vite.
• Des clés retenues tant que le solde n'est pas payé.
• Un autre contrat que le CCMI proposé pour la même maison.

Un seul de ces points ne prouve rien, mais il justifie une question écrite. La DDPP (direction départementale de la protection des populations) reçoit les signalements.

• Je connais le garant de livraison et j'ai un modèle d'attestation ; l'attestation à mon nom viendra au plus tard à l'ouverture.
• J'ai l'attestation de garantie de remboursement si un paiement précède le chantier.
• J'ai l'attestation décennale, valable à l'ouverture, avec les bonnes activités.
• J'ai un extrait Kbis récent, et les noms concordent partout.
• Le contrat reprend les mentions de l'article L231-2 et la notice est jointe.
• Je n'ai versé aucune somme avant la signature.
• J'ai visité au moins une maison livrée et parlé à son propriétaire.
• Un tiers (ADIL, avocat) a relu le contrat.

Les articles L231-4, L231-6 et R231-8, les seuils de 3 %, 5 % et 10 % et le moment où l'attestation de garantie de livraison doit vous être remise sont à contrôler dans le texte en vigueur. Le notaire ou l'ADIL vous diront comment ils s'appliquent à votre contrat. Ce que le greffe du tribunal de commerce et le BODACC permettent de consulter sur une société se demande au greffe.

Pilars permet de comparer un appel de fonds de votre contrat au plafond de l'étape, et de partager le projet avec votre constructeur. Votre contrat fait foi. Voir l'étape « L'argent » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes évoluent : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance, et faites relire votre contrat avant de signer.