Prix du CCMI : ferme ou révisable, et avenants

Le prix d'un CCMI est dit « forfaitaire » : un montant fixé à l'avance pour la maison décrite dans la notice. L'ANIL (l'Agence nationale pour l'information sur le logement) précise qu'il est « définitif sous réserve de sa révision ». Une révision n'a lieu que si le contrat la prévoit.

• Sans clausePrix non révisablePrix figéLe prix du contrat ne change en principe pas, même si les matériaux augmentent en cours de chantier.
• Avec une clausePrix révisable selon l'indice BT01Indice BT01La loi impose l'indice BT01. Le contrat doit en indiquer les modalités.

La règle figure dans la question écrite n° 61121, qui cite l'article L231-11 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Pour le contenu général du contrat et ses paiements, lisez le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Quand le contrat prévoit une révision, la loi impose l'indice BT01, l'indice national du bâtiment tous corps d'état : il mesure l'évolution des coûts de l'ensemble des métiers du bâtiment (question écrite n° 61121). Le contrat doit en indiquer les modalités (CCH, art. L231-11 et L231-12). Deux règles fixent le calendrier de la révision :

• La fenêtre de révision : La variation de l'indice se mesure entre la signature du contrat et la fin d'un délai d'un mois suivant la plus tardive de deux dates : l'obtention du permis de construire, ou la réalisation de la condition suspensive de prêt.
• Le gel du prix : Passé cette date, l'indice n'est plus pris en compte. La Cour de cassation (3e chambre civile, 15 juin 2022, n° 21-12.733) admet toutefois qu'une révision calculée sur cette période soit appliquée dans une facture postérieure.

La formule exacte est celle de votre contrat, dans le cadre fixé par la loi (L231-11 et L231-12). Demandez-en le détail avant de signer.

Le prix couvre ce que la notice descriptive du CCMI dit comprendre. Deux cas posent souvent question : le poste que le constructeur n'a pas chiffré et les travaux réservés.

Pour un poste non chiffré, une réponse ministérielle indique que les travaux non décrits et non chiffrés par le constructeur sont réputés compris dans le prix et restent à sa charge. Rien ne vous assure pour autant de l'emporter en cas de désaccord. Cherchez surtout, dans le contrat et la notice, la liste de ce qui reste à votre charge : un poste qui y figure n'est pas compris, même s'il est indispensable.

Les travaux réservés sont ceux que vous faites vous-même, hors du prix du constructeur. Il doit les décrire et les chiffrer (CCH, art. L231-2), et vous les acceptez par une mention manuscrite. Si les ouvrages manquent dans la notice, ils figurent dans une annexe paraphée par les deux parties (même réponse ministérielle). Le défaut de ce formalisme peut conduire à la nullité du contrat, comme l'a retenu la Cour de cassation le 21 juin 2018 (n° 17-10175).

Selon l'ANIL et la réponse ministérielle de 2009, vous disposez de quatre mois après la signature pour demander au constructeur de réaliser ces travaux, aux conditions et au prix déclarés.

Déplacer une cloison, ajouter une prise ou changer de revêtement : toute modification se demande au constructeur. Un avenant au contrat, daté et signé, doit prévoir, avant l'exécution des travaux, les conditions financières et techniques de la modification, ainsi que les éventuels changements de délai.

Un avenant est un document écrit qui complète le contrat. Il comporte au minimum :

• La description exacte de la modification, avec plan ou croquis.
• Le prix en TTC, et ce que ce prix comprend.
• L'effet sur l'échéancier des paiements, c'est-à-dire sur les appels de fonds.
• L'effet sur le délai d'exécution, donc sur les pénalités de retard.
• La date et la signature des deux parties, avant le début des travaux concernés.

Si le constructeur réclame un supplément sans avenant, demandez-lui de formuler cette demande par écrit, avec sa justification, et prenez conseil (ADIL, avocat) avant de payer. La garantie de livraison porte sur le prix convenu. L'effet d'un avenant sur le délai joue sur les pénalités de retard en CCMI.

Si le changement touche l'aspect extérieur ou l'implantation, demandez au constructeur si un permis de construire modificatif est nécessaire et qui le dépose.

Le plus gros écart de budget vient souvent de ce qui est hors contrat. La liste dépend de votre notice : vérifiez-la poste par poste. Le budget d'une construction de maison les passe tous en revue.

Votre contrat reste la référence.

• Demandez si le prix est ferme ou révisable, et faites-le écrire en toutes lettres.
• Si la révision est prévue, notez la formule, l'indice de départ et la date de gel.
• Demandez à votre banque si le prêt couvre une hausse de ce type, et calez-le avec une marge, au-dessus du total « prix convenu + travaux réservés ». L'ANIL conseille de garder une marge de sécurité (déblocage des fonds du prêt de construction).
• Relisez la liste des travaux réservés : description, coût, mention manuscrite.
• Ne comptez pas sur une modification orale : demandez l'avenant avant l'exécution.
• Classez chaque avenant avec le contrat. Gardez les accusés de réception.
• Avant chaque paiement, vérifiez le stade atteint (voir les visites de chantier avec un CCMI).

Les articles du CCH évoluent, et deux des sources sont anciennes : confirmez le texte en vigueur sur Légifrance avant d'agir. Pour les travaux réservés, l'article exact du délai de quatre mois, son point de départ et les formalités de la demande (lettre recommandée avec avis de réception) restent à confirmer. La formule de révision, ses limites et ses plafonds sont ceux de votre contrat. L'effet d'un avenant sur la garantie de livraison se demande au garant ou à un professionnel.

Après un avenant, l'échéancier de paiement change : Pilars permet de comparer un appel de fonds de votre contrat au plafond de l'étape. Votre contrat fait foi. Le parcours est sur l'accueil, à l'étape « L'argent ».

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Faites relire votre contrat et vos avenants par un professionnel avant de signer.