Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds

CCMI veut dire contrat de construction de maison individuelle. Le constructeur s'engage à construire la maison, d'après un plan qu'il propose, à un prix convenu. Le Code de la construction et de l'habitation (CCH) encadre ce contrat aux articles L231-1 et suivants.

Il existe deux formes. Dans la plus courante, traitée ici, le constructeur fournit le plan. Dans l'autre, vous apportez celui d'un architecte (art. L232-1 et L232-2).

La DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) y voit le cadre le plus sûr pour un particulier. Elle met en garde contre les « faux constructeurs », qui proposent un contrat de maîtrise d'œuvre ou d'entreprise pour échapper aux obligations du CCMI, dont la garantie de livraison.

L'article L231-2 liste les mentions du contrat. Les principales :

• Le terrain et votre titre de propriété ou votre droit de construire dessus.
• Le plan et la notice descriptive, annexée au contrat, qui suit un modèle fixé par arrêté (arrêté du 27 novembre 1991).
• Le prix convenu, et la liste des travaux que vous réalisez vous-même, dits « travaux réservés ».
• L'échéancier des paiements, par stade d'avancement.
• La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution et les pénalités de retard.
• La référence de l'assurance dommages-ouvrage et les justificatifs des garanties.
• Votre droit de vous faire assister par un professionnel à la réception.

Le constructeur décrit et chiffre les travaux réservés, et vous les acceptez par une clause écrite de votre main. La notice descriptive distingue ce qui est compris dans le prix de ce qui ne l'est pas.

Avant de signer, vérifiez le constructeur. Demandez aussi si le prix du CCMI est ferme ou révisable, et comment se traitent les avenants.

Dix jours pour renoncer

Vous avez dix jours après la signature pour vous rétracter (CCH, art. L271-1). Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat. Vous renoncez par lettre recommandée, et les sommes versées vous sont rendues.

Les conditions suspensives

Le contrat peut être signé sous conditions suspensives, c'est-à-dire des conditions à remplir pour qu'il s'applique (art. L231-4). Elles portent notamment sur :

• L'obtention du permis de construire.
• L'obtention des prêts.
• La souscription de l'assurance de dommages.
• La garantie de livraison, dont l'attestation est remise au plus tard à l'ouverture du chantier.

Le contrat fixe leur délai maximal et la date d'ouverture du chantier. L'achat du terrain peut aussi être une condition suspensive si vous avez une promesse de vente (même article).

Le jour de la signature, vous devez déjà avoir un titre sur le terrain : propriété, droits permettant de construire ou promesse de vente, comme la Cour de cassation l'a jugé en 2020. L'enchaînement des signatures est détaillé dans terrain, CCMI, prêt : dans quel ordre signer.

Quel argent verser avant le chantier ?

La loi prévoit deux possibilités.

• Option ADépôt de garantie3 % au plusVersé sur un compte spécial. Il est bloqué tant que les conditions ne sont pas réalisées, et rendu sans retenue si elles échouent ou si vous vous rétractez (art. L231-4).
• Option BPaiements anticipés5 % + 5 %5 % du prix à la signature, puis 5 % de plus à la délivrance du permis, soit 10 % au total avant l'ouverture (art. R231-8), à condition qu'ils soient couverts par une garantie de remboursement.

L'attestation de garantie est annexée au contrat. La garantie de remboursement est une caution solidaire donnée par un établissement financier ou un assureur agréé. Elle joue si les conditions suspensives échouent, si le chantier n'ouvre pas à la date prévue ou si vous vous rétractez. Elle prend fin à l'ouverture du chantier, quand la garantie de livraison prend le relais (art. R231-8).

Le constructeur doit la souscrire. Avant de signer, demandez le nom du garant et un modèle de garantie. L'attestation nominative vous est remise au plus tard à l'ouverture du chantier, et son obtention est une condition suspensive (art. L231-4).

C'est une caution solidaire donnée par un établissement financier ou un assureur agréé : le garant s'engage envers vous, comme le constructeur (art. L231-6). Elle commence à l'ouverture du chantier et couvre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux, au prix et aux délais convenus. Si le constructeur est défaillant, le garant prend en charge :

• Le surcoût nécessaire à l'achèvement, avec une franchise possible qui ne peut pas dépasser 5 % du prix.
• Les conséquences des paiements déjà faits.
• Les pénalités de retard, quand le retard dépasse 30 jours.

Pour la mettre en jeu, service-public.gouv.fr et l'INC indiquent la marche suivante :

1. Vous mettez d'abord le constructeur en demeure par lettre recommandée.
2. Vous contactez le garant, dont les coordonnées figurent sur l'attestation.
3. Si le délai de livraison n'est pas respecté, ou si les réserves ne sont pas levées, le garant met à son tour le constructeur en demeure, sans délai, de livrer ou de finir les travaux.
4. Quinze jours après cette mise en demeure sans effet, le garant exécute ses obligations (art. L231-6). Il peut désigner, sous sa responsabilité, la personne qui finira les travaux.

Retard et pénalités

Les pénalités de retard prévues au contrat ne peuvent pas être inférieures à 1/3 000 du prix par jour de retard (art. R231-14). D'après la jurisprudence relevée par l'ANIL (l'Agence nationale pour l'information sur le logement), elles se comptent sur tous les jours, pas seulement les jours ouvrables. Elles courent en principe jusqu'à la livraison, c'est-à-dire la prise de possession, et non jusqu'à la réception ni jusqu'à la levée des réserves.

Le calcul est détaillé dans pénalités de retard en CCMI. Un arrêt inédit de la Cour de cassation du 28 septembre 2023 porte aussi sur ces pénalités.

Le délai peut être repoussé pour intempéries, force majeure ou cas fortuit, et les clauses prévoyant d'autres reports sont réputées non écrites (art. L231-3). Les intempéries se prouvent par les attestations de la caisse de congés payés du bâtiment.

Si le constructeur fait faillite en cours de chantier, lisez constructeur en faillite.

Après l'ouverture du chantier, le constructeur appelle les fonds par étapes. Pour chaque stade, le CCH fixe un pourcentage cumulé maximal du prix (art. R231-7) :

Les 15 % de l'ouverture incluent, le cas échéant, le dépôt de garantie versé plus tôt. Pour des éléments préfabriqués que le constructeur fabrique et pose lui-même, l'article R231-7-1 prévoit une autre grille : regardez celle qui s'applique à votre contrat.

Avant chaque paiement important

• Le stade facturé est-il atteint (visite, photos datées, avis d'un professionnel) ?
• Le montant cumulé reste-t-il sous le plafond du stade ?
• Les mots « hors d'eau » et « hors d'air » prêtent à discussion : le contrat les définit-il ?

Chaque étape a ses points à regarder lors d'une visite de chantier, et le prêt se verse lui aussi par étapes (déblocage des fonds du prêt).

Pilars permet de comparer un appel de fonds au plafond de l'étape. Votre contrat fait foi. Parcours : accueil, étape « L'argent ».

La réception est l'acte par lequel vous acceptez la maison, avec ou sans réserves. Elle fait démarrer les garanties légales. Le solde se règle selon l'article R231-7 :

• Si un professionnel vous assiste à la réception, il est dû à l'issue de la réception sans réserve, ou à la levée des réserves.
• Si vous n'êtes pas assisté, il est dû dans les huit jours de la remise des clés si vous n'avez fait aucune réserve, ou, en cas de réserves, à leur levée.
• En cas de réserves, une somme de 5 % du prix au plus est consignée jusqu'à leur levée, chez un consignataire accepté par les deux parties ou désigné par le président du tribunal judiciaire.

Sans professionnel à vos côtés, vous avez huit jours après la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents oubliés au procès-verbal (art. L231-8). Selon la DGCCRF, le contrat ne peut pas subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix.

Après la réception, trois garanties du Code civil s'appliquent : parfait achèvement (un an, art. 1792-6), bon fonctionnement (deux ans au moins, art. 1792-3) et décennale (dix ans, art. 1792). L'assurance dommages-ouvrage, à souscrire avant l'ouverture du chantier (Code des assurances, art. L242-1), indemnise sans attendre la recherche des responsabilités.

L'enquête de la DGCCRF de 2019 a relevé des manquements dans 55 % des établissements contrôlés. Les défauts les plus fréquents :

• Des versements demandés avant la signature ou avant l'échéance.
• Une référence à la dommages-ouvrage ou aux assurances absente du contrat.
• Des clauses qui interdisent de visiter le chantier, par exemple avant un paiement.
• Une remise des clés conditionnée au paiement du solde.

La direction départementale de la protection des populations (DDPP) reçoit les signalements. Avant de signer, faites relire le contrat par un avocat en droit de la construction.

Les textes évoluent, et votre contrat peut contenir des clauses particulières. Contrôlez sur Légifrance, dans la version en vigueur, les pourcentages des versements avant le chantier (3 %, puis 5 % et 5 %) et l'article L231-4 sur l'attestation de garantie de livraison. La procédure de mise en jeu de la garantie est celle de votre attestation, et la grille des appels de fonds celle de votre contrat.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.