Réception des travaux et réserves

La réception est l'acte par lequel vous, maître de l'ouvrage, déclarez accepter la maison, avec ou sans réserves. Elle se prononce de façon contradictoire, en présence des deux parties (Code civil, art. 1792-6).

Dans un CCMI, le constructeur répond de tous les corps d'état, c'est-à-dire de tous les métiers : c'est lui qui réceptionne avec vous les travaux de tous les artisans, rappelle la DGCCRF, l'administration chargée de la protection des consommateurs.

Se faire assister ou non

Le contrat doit rappeler votre droit de vous faire assister par un professionnel à la réception (CCH, art. L231-2). L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) cite l'architecte, le maître d'œuvre ou le contrôleur technique, surtout si vous ne savez pas repérer une malfaçon.

Votre choix joue sur les délais. Sans professionnel, vous avez huit jours après la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents que vous auriez oubliés (CCH, art. L231-8). Il change aussi l'échéance du solde. Ces délais sont stricts : demandez conseil avant de signer.

Pour ne pas découvrir la maison le jour même, faites une visite complète quelques jours avant, avec votre notice descriptive et vos plans. Contrôlez :

• Que les travaux correspondent aux plans, à la notice descriptive et au contrat, comme le recommande l'ANIL.
• Que tout fonctionne : fenêtres, ventilation, chauffage, eau chaude, chaque prise, chaque interrupteur et chaque robinet.
• L'électricité : une installation neuve ne peut être mise sous tension qu'avec une attestation de conformité visée par le Consuel, l'organisme qui contrôle les installations électriques neuves (code de l'énergie, art. D342-19). Sans elle, impossible de la tester.
• Les finitions, pièce par pièce : murs, plafonds, sols, plinthes, menuiseries, joints. Notez chaque défaut avec sa pièce et son emplacement exact.
• Les abords : regards, descentes de gouttières, accès, niveaux autour de la maison.
• Les documents : demandez les notices des équipements, les attestations et les plans des réseaux.

Photographiez chaque défaut, car les photos seront annexées au procès-verbal, et comparez la date de livraison au délai du contrat. Pour contrôler le chantier étape par étape, lisez visites de chantier en CCMI : quoi regarder à chaque étape.

Tout repose sur le procès-verbal (PV). Exigez qu'il soit :

• Écrit, daté et signé par les deux parties.
• Clair sur l'issue : « avec réserves » ou « sans réserve ».
• Précis sur chaque réserve : la pièce, l'élément, la nature du défaut.
• Accompagné des photos en annexe.

Faites aussi porter en réserve ce que vous n'avez pas pu essayer, comme une électricité sans attestation ou un chauffage et une ventilation qui ne fonctionnent pas encore. Si le temps manque, demandez à reporter la réception plutôt que de signer à la hâte, et dans le doute, faites-vous conseiller par un professionnel avant de signer.

Le contrat prévoit des pénalités de retard d'au moins 1/3 000 du prix par jour, tous les jours comptés et pas seulement les jours ouvrables (CCH, art. R231-14 ; jurisprudence relevée par l'ANIL). Il peut prévoir davantage.

La Cour de cassation a jugé, le 28 septembre 2023, que ces pénalités courent jusqu'à la livraison, c'est-à-dire la prise de possession, et non jusqu'à la réception ni jusqu'à la levée des réserves. Comparez donc la date de remise des clés au délai du contrat, en tenant compte des reports légitimes (intempéries, force majeure, cas fortuit), et demandez le calcul par écrit.

Quand le retard dépasse 30 jours, la garantie de livraison peut aussi prendre en charge les pénalités ; son fonctionnement est expliqué dans le CCMI et ses appels de fonds.

La réception est la dernière étape du CCMI, et le solde du prix se règle alors selon l'article R231-7 :

• Sans réserve, le solde est dû dans les huit jours de la remise des clés si vous n'étiez pas assisté, sinon à l'issue de la réception.
• Avec réserves, il est dû à leur levée, c'est-à-dire quand les défauts notés sont corrigés.
• En attendant, une somme de 5 % du prix au plus est consignée (déposée chez un tiers) jusqu'à la levée des réserves, chez un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Pour consigner, vous devez fournir le procès-verbal mentionnant les réserves et un document attestant le prix (ANIL). La consignation suppose des réserves : le texte ne la prévoit pas avant la réception.

La garantie décennale est d'ordre public : aucune clause du contrat ne peut l'écarter ni la limiter.

Signaler un défaut après la réception

Pour un désordre qui apparaît après la réception, écrivez à l'entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception, avant la fin de l'année et sans attendre. Les délais de réparation se fixent d'un commun accord. Sans accord, ou si l'entrepreneur ne respecte pas le délai, les travaux peuvent être exécutés à ses frais et à ses risques, après une mise en demeure : c'est une lettre recommandée qui somme l'entrepreneur d'agir, restée sans effet.

L'article 1792-6 du code civil fixe ce délai d'un an. Si le constructeur ne répare pas, une action en justice dans ce délai est en principe nécessaire : faites-vous conseiller par un professionnel et ne laissez pas filer les mois.

L'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier (Code des assurances, art. L242-1). Elle prend effet après la garantie de parfait achèvement et expire avec la décennale (ANIL). Elle paie les réparations sans attendre la recherche des responsabilités.

Après votre déclaration de sinistre, l'assureur a 60 jours pour notifier sa décision sur le principe de la garantie. S'il l'accepte, il présente une offre d'indemnité dans un délai maximal de 90 jours à compter de la réception de la déclaration (ANIL). Gardez toujours une copie de vos courriers recommandés.

D'autres démarches suivent la réception. La fin des travaux se déclare à la mairie (DAACT : déclarer la fin des travaux), et les impôts comme l'assurance de la maison ont leurs propres délais (après la réception : impôts et taxe foncière).

• Signer « sans réserve » pour récupérer les clés plus vite.
• Se contenter d'une promesse orale pour une reprise.
• Ne pas photographier les défauts.
• Oublier d'écrire au constructeur dans l'année.
• Laisser passer les délais de déclaration à l'assureur.

Le parcours qui précède la réception est décrit dans l'étape « Les clés » de l'accueil et dans les étapes d'un chantier de maison. Les exclusions de chaque garantie sont détaillées dans garanties maison neuve : parfait achèvement, biennale, décennale.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. En cas de litige, rapprochez-vous d'un conseiller juridique ou d'une association de consommateurs avant l'expiration des délais.