Assurance dommages-ouvrage : obligatoire pour une maison ?

Oui. L'article L242-1 du Code des assurances l'impose à la personne qui fait réaliser des travaux de construction en qualité de propriétaire. Selon la DGCCRF (la direction qui protège les consommateurs), l'obligation vise aussi les gros travaux de rénovation, comme une extension ou une surélévation.

Le particulier qui fait bâtir sa maison est donc concerné, qu'il traite avec un constructeur ou avec des artisans.

Avant l'ouverture du chantier, au sens du texte : les gros travaux (fondations, terrassement, structure).

Pour la demander, l'assureur voudra connaître votre projet et les entreprises qui interviennent. Préparez :

• Le permis de construire.
• La liste des intervenants.
• Leurs attestations d'assurance décennale.

Le constructeur doit vous remettre son attestation avant l'ouverture du chantier. Si aucun assureur n'accepte votre dossier, contactez le Bureau central de tarification (BCT), l'organisme prévu pour ce cas.

Elle couvre les dommages qui relèvent de la garantie décennale (code civil, art. 1792) : ceux qui menacent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination, c'est-à-dire inhabitable ou inutilisable.

Les exemples courants sont les fissures importantes, l'affaissement de plancher, l'effondrement de toiture et les infiltrations (DGCCRF, service-public). Les éléments d'équipement qui font corps avec la maison, comme les canalisations, le chauffage central ou l'électricité encastrée, entrent aussi dans le champ.

Elle ne couvre pas :

• Les dégâts survenus pendant les travaux, comme un incendie de chantier, qui relèvent de l'assurance de l'entreprise.
• Les retards et l'inachèvement, couverts par d'autres garanties, comme celles du CCMI.
• L'usure normale, le défaut d'entretien, l'usage anormal et les causes extérieures comme la force majeure.

Les deux se complètent, mais elles n'ont ni le même assuré ni le même moment d'action.

La décennale est la garantie légale due par les professionnels (code civil, art. 1792 et 1792-2), détaillée dans garanties d'une maison neuve. La dommages-ouvrage, elle, permet d'être payé vite, sans procès, avant que l'assureur règle ses comptes avec eux.

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) doit mentionner la référence de l'assurance dommages-ouvrage. Lisez ce point dans votre contrat avec soin : il doit dire qui la souscrit, pour quel montant et à quelle date.

En pratique, le constructeur la souscrit le plus souvent pour votre compte, ou vous indique comment la souscrire. Vérifiez dans le contrat si son coût est inclus dans le prix ou à votre charge : cette ligne se négocie avant la signature.

La souscription peut aussi être une condition suspensive, c'est-à-dire une condition à remplir pour que le contrat s'applique. Si l'assurance n'est pas obtenue dans le délai prévu au contrat, toutes les sommes versées vous sont remboursées. Les autres protections du CCMI s'ajoutent à cette garantie.

Elle ne démarre pas à la réception : elle prend effet à la fin de la garantie de parfait achèvement, un an après la réception, et expire avec la garantie décennale, dix ans après la réception. La durée effective est donc d'environ neuf ans.

Pendant la première année, le constructeur doit réparer les défauts signalés, qu'ils figurent dans les réserves de la réception ou apparaissent ensuite. La dommages-ouvrage peut quand même jouer plus tôt dans deux cas (service-public.gouv.fr) :

• Avant la réception, si vous avez résilié le contrat de l'entreprise pour inexécution, après une mise en demeure restée sans effet (une lettre recommandée qui somme d'agir).
• Après la réception, si l'entreprise ne répare pas dans l'année, malgré une mise en demeure.

Vous déclarez le sinistre à l'assureur par lettre recommandée, ou par courrier électronique recommandé. Le contrat ne peut pas prévoir moins de cinq jours ouvrés pour le faire.

Les délais maximaux de l'assureur se comptent à partir de la réception de votre déclaration :

Demandez à l'assureur la date de réception qu'il retient pour compter ces délais. En cas de difficultés exceptionnelles, il peut proposer un délai supplémentaire, qui ne peut pas dépasser 135 jours, mais seulement avec votre accord exprès.

Si les 60 jours sont dépassés sans réponse, vous pouvez engager les réparations vous-même, après avoir informé l'assureur : l'indemnité est alors majorée d'intérêts au double du taux légal. Si l'offre est manifestement insuffisante, vous pouvez aussi engager les travaux après l'en avoir informé. Gardez une copie de chaque courrier.

Ne pas la souscrire laisse intactes les garanties légales des professionnels, mais complique les choses en cas de problème. Trois risques en découlent :

• Une indemnisation plus lente : sans assureur qui avance les fonds, vous devez prouver la responsabilité de chacun, parfois en justice.
• Un risque à la revente : si vous revendez dans les dix ans après l'achèvement, vous restez responsable envers l'acheteur des conséquences de l'absence d'assurance, et l'acte de vente doit mentionner l'assurance et en joindre l'attestation.
• Un refus des professionnels : sans assurance, un constructeur ou un entrepreneur pourrait refuser d'exécuter le contrat.

À l'inverse, la dommages-ouvrage se transmet à l'acheteur pendant dix ans après la réception : c'est un argument de vente.

Des assureurs dommages-ouvrage ont été mis en liquidation, laissant des particuliers sans indemnisation. Depuis l'article 159 de la loi de finances pour 2022, le Fonds de garantie des assurances obligatoires (FGAO) intervient : il indemnise les assurés dont l'assureur est en liquidation judiciaire, pour les contrats dont la garantie a débuté au plus tôt le 2 juillet 2008. La démarche passe par le liquidateur de la compagnie.

• L'attestation de dommages-ouvrage et le contrat.
• Les attestations de décennale de chaque entreprise.
• Le procès-verbal de réception.
• Tous les courriers recommandés envoyés ou reçus, avec leur accusé de réception.
• Les photos datées des désordres.

Les textes de l'assurance construction évoluent : contrôlez sur Légifrance la version en vigueur de l'article L242-1 (obligation) et de l'article L243-3 (sanction) du Code des assurances, ainsi que des délais et sanctions applicables à l'assureur après un sinistre. La règle du FGAO se vérifie avant d'agir. Pour votre dossier, un courtier ou un professionnel du droit confirme ce qui s'applique.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.