Garanties maison neuve : parfait achèvement, biennale, décennale

Les trois garanties sont prévues par le code civil, aux articles 1792 et suivants. Elles partent toutes de la [réception](/guides/reception-travaux-reserves), c'est-à-dire l'acte par lequel vous acceptez la maison, avec ou sans réserves.

Ces garanties pèsent sur les professionnels qui ont bâti : le constructeur, les entrepreneurs, l'architecte. En CCMI (contrat de construction de maison individuelle), le constructeur répond de l'ensemble des corps d'état, c'est-à-dire de tous les métiers.

La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la réception (code civil, art. 1792-6). Elle oblige l'entrepreneur à réparer deux sortes de désordres :

• Ceux que vous avez notés comme réserves dans le procès-verbal (PV) de réception.
• Ceux qui apparaissent pendant l'année suivante, et que vous lui signalez par écrit.

Elle ne couvre pas l'usure normale ni l'usage (DGCCRF, la direction qui protège les consommateurs). Son but est de faire réparer vite les malfaçons : une porte qui ferme mal, une fissure de finition, un joint défaillant.

La garantie de bon fonctionnement dure deux ans à compter de la réception, au moins, et le contrat peut l'allonger (code civil, art. 1792-3).

Elle porte sur les éléments d'équipement dissociables de la maison : ceux que l'on peut déposer sans abîmer le gros œuvre. Le ballon d'eau chaude en est l'exemple le plus cité, et l'on y range en général aussi un volet roulant ou la robinetterie. Le constructeur doit les réparer ou les remplacer s'ils tombent en panne.

Elle ne couvre pas les éléments intégrés au bâti, comme les fondations, les murs porteurs ou la toiture : ils relèvent de la décennale.

La garantie décennale dure dix ans à compter de la réception (code civil, art. 1792 et 1792-2). Le constructeur est responsable « de plein droit » des dommages cachés à la réception qui :

• Compromettent la solidité de la maison.
• Ou la rendent impropre à sa destination, c'est-à-dire inhabitable ou inutilisable.
• Ou touchent un élément d'équipement qui fait corps avec le bâti.

Les fondations, la charpente, les réseaux, l'assainissement, les canalisations et le chauffage central, les huisseries et l'installation électrique encastrée en sont des exemples. L'assurance du constructeur ne couvre que les activités qu'il a déclarées à son assureur : demandez son attestation, que choisir un constructeur apprend à lire avant de signer.

Les sous-traitants sont exclus de cette garantie : vous vous adressez au constructeur (service-public.gouv.fr). La décennale protège aussi vos acheteurs : si vous vendez dans les dix ans, l'acte de vente doit mentionner l'assurance.

Les garanties pèsent sur les professionnels. L'assurance dommages-ouvrage, souscrite par vous avant le chantier, vous fait payer vite les dommages de type décennal, sans attendre de savoir qui est responsable. Elle prend effet à la fin de la première année.

Dans les trois cas, envoyez un écrit daté, en lettre recommandée avec accusé de réception :

• Décrivez le désordre : où, quand, quel effet. Joignez des photos datées.
• Demandez la réparation et fixez un délai raisonnable.
• Citez la garantie que vous invoquez (parfait achèvement, bon fonctionnement ou décennale), sans vous tromper.
• Conservez la preuve d'envoi et la réponse.

Sans réponse ou sans réparation, la suite dépend de la garantie :

• Pour le parfait achèvement, adressez une mise en demeure (une lettre recommandée qui somme l'entrepreneur d'agir). Vous pouvez ensuite faire exécuter les travaux par une autre entreprise, aux frais et aux risques de l'entrepreneur, selon la DGCCRF.
• Pour la décennale, signalez aussi le désordre à votre assureur dommages-ouvrage par lettre recommandée (service-public.gouv.fr), dans les délais propres à cette assurance.
• Dans tous les cas, essayez une médiation, puis saisissez le tribunal judiciaire.

La garantie de livraison porte un nom proche, mais elle joue à un autre moment. Elle est propre au CCMI et couvre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux au prix et dans les délais convenus. Elle joue avant la remise des clés, alors que les trois garanties ci-dessus jouent après la réception.

Hors CCMI, notamment en marchés par lots, cette garantie n'est pas imposée.

Ces pièces servent pendant dix ans et à la revente. Gardez-les toutes, dans un dossier papier et une copie numérique :

• Le contrat (CCMI ou marchés des artisans) et la notice descriptive.
• Le procès-verbal de réception, avec la liste des réserves et la preuve de leur levée.
• Les attestations d'assurance décennale du constructeur et de chaque entreprise, remises avant l'ouverture du chantier.
• L'attestation d'assurance dommages-ouvrage.
• Les lettres recommandées envoyées et reçues, avec leurs accusés de réception.
• Les factures, les notices et les références des équipements (chaudière, ballon, ventilation).
• Les photos datées de la fin de chantier, puis de chaque désordre.

Ces pièces comptent aussi pour votre acheteur, qui verra l'assurance mentionnée dans l'acte de vente.

Les articles du code civil évoluent : confirmez la version en vigueur sur Légifrance. Le classement exact d'un équipement entre biennale et décennale, les effets d'une demande en justice sur la prescription et la date précise de chaque garantie (à calculer depuis la date du procès-verbal) se discutent avec un professionnel du droit.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Pour votre dossier, demandez conseil à un professionnel du droit.