Construire sans CCMI : marchés par lots, ce qu'on perd et exige

L'essentiel en 1 minute

Construire par lots, avec un architecte ou un maître d'œuvre, donne de la liberté mais retire des protections du CCMI.
Pas de garantie de livraison, pas de prix global imposé, un contrat très peu encadré.
Vous gardez la décennale de chaque entreprise et vous souscrivez la dommages-ouvrage.
Exigez des contrats écrits, des attestations d'assurance et un planning.

Dans le détail · 8 parties

Que perd-on en construisant sans CCMI ?

Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) est un contrat très encadré, et des marchés de travaux séparés vous font perdre ces protections.

Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) est un contrat très encadré, et des marchés de travaux séparés vous font perdre ces protections. Selon l'ANIL, le contrat de maîtrise d'œuvre « n'est pas réglementé » et le contrat d'entreprise est « très peu réglementé ». Choisir entre constructeur, architecte ou maître d'œuvre revient donc aussi à choisir son niveau de protection.

Protection du CCMI	Hors CCMI, par lots
Garantie de livraison (caution)	Non imposée par la loi : elle est prévue pour le CCMI
Prix global arrêté à la signature	Coût connu après la signature de tous les contrats d'entreprise
Paiements échelonnés encadrés par la loi	L'échéancier est celui de chaque contrat : à écrire avec soin
Un seul interlocuteur	Autant de contrats que d'entreprises, à coordonner

Protection du CCMI: Garantie de livraison (caution)
Hors CCMI, par lots: Non imposée par la loi : elle est prévue pour le CCMI

Protection du CCMI: Prix global arrêté à la signature
Hors CCMI, par lots: Coût connu après la signature de tous les contrats d'entreprise

Protection du CCMI: Paiements échelonnés encadrés par la loi
Hors CCMI, par lots: L'échéancier est celui de chaque contrat : à écrire avec soin

Protection du CCMI: Un seul interlocuteur
Hors CCMI, par lots: Autant de contrats que d'entreprises, à coordonner

La garantie de livraison couvre, en CCMI, l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux, les dépassements de prix et les pénalités de retard prévues au contrat (service-public.gouv.fr). Elle n'est pas imposée pour des marchés par lots : demandez aux entreprises les garanties qu'elles proposent.

En CCMI, les appels de fonds sont plafonnés à chaque étape ; hors CCMI, ce cadre légal ne s'applique pas : la règle se cherche dans vos contrats.

Qu'est-ce qui reste en place ?

Deux protections s'appliquent toujours :

Décennale des entreprises : chaque entreprise doit avoir une assurance de responsabilité décennale et vous remettre son attestation avant l'ouverture du chantier. Elle couvre les dommages apparus pendant dix ans après la réception (service-public.gouv.fr).
Dommages-ouvrage : elle est à votre charge, obligatoire, et doit être en place avant le début des travaux (assurance dommages-ouvrage).

Dommages-ouvrage et sanction

Ne pas souscrire la dommages-ouvrage est en principe un délit, mais cette sanction ne vise pas le particulier qui construit pour lui-même ou pour un proche. L'obligation reste, avec des risques en cas de sinistre ou de revente.

Les garanties après la réception s'appliquent aussi à chaque entreprise (garanties maison neuve).

Que faut-il exiger de chaque entreprise ?

Avant de signer, demandez par écrit :

L'attestation d'assurance décennale, avant l'ouverture du chantier : elle doit aussi figurer avec les devis et la facture.
Les travaux couverts : seuls les travaux déclarés au contrat d'assurance le sont, donc vérifiez que votre lot y figure et que le chantier s'ouvre pendant la validité du contrat.
Un devis détaillé, puis un contrat écrit : description des travaux, matériaux, prix, échéancier de paiement, dates de début et de fin.
Un planning commun, pour que l'enchaînement des corps d'état soit prévu, car un lot en retard bloque les suivants.
La liste des sous-traitants que l'entreprise compte employer, car ils peuvent vous réclamer de l'argent dans certains cas.

Côté maîtrise d'œuvre, rédigez la mission avec précision : conception, permis, consultation des entreprises, suivi, réception. Un maître d'œuvre suit le chantier, mais il ne construit pas et n'assume pas la livraison.

Une marge dans votre budget

L'ANIL conseille d'en prévoir une pour les écarts entre les devis et le coût final.

Comment payer sans prendre de risque inutile ?

Hors CCMI, les paiements se règlent contrat par contrat.

Hors CCMI, les paiements se règlent contrat par contrat. Quelques réflexes aident :

Payez à l'avancement constaté et non à la date : vérifiez sur place avant chaque paiement.
Faites établir une facture ou une situation de travaux pour chaque paiement.
Prévoyez au contrat de garder une part du prix de chaque lot jusqu'à la levée des réserves (réception des travaux et réserves).
Gardez un relevé de ce qui est payé, lot par lot.

Les conditions exactes de paiement se fixent au contrat : faites-les relire par votre maître d'œuvre ou un professionnel du droit.

Que faire si une entreprise s'arrête ou dépose le bilan ?

Aucune garantie de livraison imposée ne termine les travaux à votre place : vous restez maître d'ouvrage, et c'est à vous de trouver une autre entreprise.

Aucune garantie de livraison imposée ne termine les travaux à votre place : vous restez maître d'ouvrage, et c'est à vous de trouver une autre entreprise. Les gestes à faire, dans l'ordre :

Écrivez à l'entreprise par lettre recommandée avec accusé de réception, pour demander la reprise ou la fin du contrat, et gardez la preuve.
Faites constater l'état du chantier : photos datées, relevé de ce qui est fait et payé, avec votre maître d'œuvre s'il y en a un.
Si l'entreprise est en procédure collective (redressement ou liquidation), un mandataire est nommé : vous pouvez le contacter, ainsi que l'assureur indiqué sur l'attestation décennale.
Informez votre assureur dommages-ouvrage : selon les clauses du contrat, il peut jouer avant la réception (constructeur en faillite en cours de chantier).
Demandez des devis à d'autres entreprises pour finir le lot, et ne payez pas d'avance.

Si vous avez payé plus que les travaux faits

Vous pouvez avoir une créance à l'égard de l'entreprise. Dans une procédure collective, la créance se déclare au mandataire dans un délai court, qui court depuis la publication du jugement au Bodacc (le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales). Faites vérifier votre délai sans attendre par un avocat ou l'ADIL de votre département.

Quels risques avec les sous-traitants ?

Une entreprise peut confier une partie de ses travaux à un sous-traitant, et la loi du 31 décembre 1975 encadre cette situation.

Une entreprise peut confier une partie de ses travaux à un sous-traitant, et la loi du 31 décembre 1975 encadre cette situation. D'après un extrait du texte publié sur un site spécialisé :

L'entrepreneur principal doit faire accepter chaque sous-traitant, et agréer ses conditions de paiement, par le maître d'ouvrage (art. 3).
Les sommes dues au sous-traitant doivent être couvertes par une caution ou par une délégation de paiement (art. 14).
Le sous-traitant dispose d'une action directe contre le maître d'ouvrage si l'entrepreneur ne paie pas, un mois après une mise en demeure dont une copie vous est adressée (art. 12).
Si vous savez qu'un sous-traitant intervient sans avoir été accepté, vous devez mettre l'entrepreneur en demeure de régulariser (art. 14-1).

Le « paiement direct »

Le texte en parle (art. 6) à propos du maître d'ouvrage et vise surtout les marchés publics. Pour un marché privé, ce qui s'applique à vous (paiement direct, caution, action directe) est à vérifier avec l'ADIL ou un avocat avant de signer.

Le risque pratique

Vous pouvez payer l'entrepreneur, puis recevoir une demande du sous-traitant. Prévenez ce risque dans le contrat : interdisez la sous-traitance sans votre accord écrit, et demandez la liste.

Les sous-traitants sont exclus du champ de la garantie décennale : c'est l'entreprise avec laquelle vous avez signé que vous mettez en cause.

Est-ce un bon choix pour vous ?

C'est un choix possible si vous avez le temps, un maître d'œuvre de confiance, une marge de budget et l'envie de coordonner.

C'est un choix possible si vous avez le temps, un maître d'œuvre de confiance, une marge de budget et l'envie de coordonner. Il n'est pas plus risqué en soi, à condition de construire vous-même les protections que le CCMI apporte d'office.

Pilars permet de dessiner sa maison en 2D et en 3D, puis de partager le projet avec son architecte ou son constructeur. Voir l'étape « Le projet » de l'accueil.

Limites de ce guide

Les articles de la loi de 1975 cités viennent d'un extrait publié sur un site spécialisé : comparez-les avec la version en vigueur sur Légifrance.

Les articles de la loi de 1975 cités viennent d'un extrait publié sur un site spécialisé : comparez-les avec la version en vigueur sur Légifrance. Les conseils de paiement relèvent du bon sens ; la loi ne les impose pas. Pour votre contrat, l'ADIL de votre département ou un avocat en droit de la construction confirme ce qui s'applique.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.

Questions fréquentes

Y a-t-il une garantie de livraison si je construis par lots ?

Elle n'est pas imposée. La loi la prévoit pour le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), que le constructeur doit souscrire. Si une entreprise s'arrête, c'est en principe à vous de trouver la suite : demandez aux entreprises les garanties qu'elles proposent.

Quelles assurances exiger des entreprises ?

Une attestation d'assurance décennale avant l'ouverture du chantier, valable à cette date et mentionnant les travaux confiés. Vous-même souscrivez la dommages-ouvrage avant les travaux.

Que faire si une entreprise dépose le bilan ?

Prévenez le mandataire, vérifiez l'état des travaux, gardez vos paiements et vos pièces, puis cherchez une autre entreprise. Aucune garantie de livraison n'est imposée. Si l'entreprise vous doit de l'argent, la créance se déclare au mandataire dans un délai court : demandez conseil à l'ADIL ou à un avocat sans attendre.

Un sous-traitant peut-il me réclamer de l'argent ?

Dans certains cas, oui. Selon un extrait de la loi de 1975, le sous-traitant dispose d'une action directe contre le maître d'ouvrage si l'entrepreneur ne paie pas un mois après une mise en demeure (art. 12). Demandez la liste des sous-traitants et vérifiez avec l'ADIL ou un avocat.

Combien coûte la maison, au final, hors CCMI ?

On ne le sait vraiment qu'une fois tous les contrats d'entreprise signés, selon l'ANIL, qui conseille de prévoir une marge de sécurité dans le plan de financement. Un prix global fixé à la signature est propre au CCMI.