Constructeur en faillite en cours de chantier : que faire ?

Un retard ne signifie pas toujours un danger, mais certains signes, quand ils s'additionnent, méritent une réaction rapide :

• Le chantier s'arrête plusieurs semaines sans raison claire (hors intempéries).
• Les ouvriers et les sous-traitants ne viennent plus, ou disent qu'ils ne sont pas payés.
• Le constructeur ne répond plus aux appels ni aux courriers.
• Il réclame un paiement avant que le stade du chantier soit atteint.
• Des fournisseurs ou des artisans vous contactent pour réclamer des sommes.

Chaque appel de fonds est plafonné étape par étape, donc vérifiez le stade réel avant chaque versement : visite, photos datées, avis d'un professionnel en cas de doute.

Gardez la preuve de tout et procédez dans cet ordre :

1. Photographiez l'état des travaux, avec la date, et notez ce qui est fait et ce qui reste.
2. Relisez votre contrat pour repérer la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution, le prix et les paiements déjà faits.
3. Envoyez au constructeur une lettre recommandée avec accusé de réception, qui décrit le constat et demande de reprendre le chantier dans un délai précis. C'est une mise en demeure : une lettre qui somme l'autre partie d'agir.
4. Si un appel de fonds dépasse le plafond de l'étape réelle, répondez par écrit en le signalant, et ne versez pas plus que le stade atteint.
5. Prévenez le garant par écrit sans attendre. Si le constructeur ne réagit pas à votre mise en demeure, c'est lui qui prend le relais : vérifiez la procédure dans votre attestation de garantie.

Si la banque débloque vos fonds par étapes, informez-la aussi du blocage du chantier : le déblocage des fonds du prêt suit l'avancement des travaux.

La garantie de livraison est une protection propre au CCMI (code de la construction et de l'habitation, art. L231-6). Le constructeur doit la souscrire, et son attestation est annexée à votre contrat. Elle commence à l'ouverture du chantier.

Si le constructeur disparaît avant l'ouverture, c'est la garantie de remboursement qui peut jouer, pour les sommes déjà versées : relisez votre contrat pour ses conditions. La garantie de livraison prend fin à la réception, ou à la levée des réserves s'il y en a.

Elle joue si le constructeur ne respecte pas le contrat. Le déroulé est le suivant :

• Vous avez d'abord mis le constructeur en demeure, sans résultat, et vous avez contacté le garant.
• Le garant met à son tour le constructeur en demeure de finir les travaux ou de livrer la maison.
• Si le constructeur ne réagit pas dans les quinze jours (jours calendaires) qui suivent la mise en demeure du garant, celui-ci désigne la personne qui terminera les travaux.
• La suite (entreprise choisie, paiement, calendrier) dépend de l'avancement du chantier et de votre attestation : demandez-la par écrit au garant.

Le garant prend aussi en charge :

• Le surcoût nécessaire pour terminer, c'est-à-dire la différence entre le prix prévu et le coût réel de l'achèvement.
• Les pénalités de retard prévues au contrat, quand le retard dépasse trente jours.

Pour saisir le garant, écrivez-lui en recommandé, avec l'attestation, le contrat, vos courriers au constructeur et les preuves de vos paiements. Ses coordonnées figurent sur l'attestation. Si le chantier a pris du retard, le calcul des pénalités de retard en CCMI est utile à joindre.

Le tribunal de commerce peut ouvrir une procédure collective, dans la plupart des cas un redressement ou une liquidation.

Deux démarches s'ajoutent :

• Déclarez votre créance si le constructeur vous doit de l'argent (remboursement, trop-perçu, pénalités) : vous êtes alors créancier. La créance se déclare auprès du mandataire judiciaire (la personne désignée par le tribunal pour représenter les créanciers). En liquidation, c'est le liquidateur.
• Faites-vous conseiller par un avocat en droit de la construction ou par l'ADIL (agence départementale d'information sur le logement), qui peuvent vous dire quoi réclamer et à qui.

Pour savoir si une procédure est ouverte, consultez le Bodacc ou l'extrait d'immatriculation de l'entreprise, qui mentionne les décisions du tribunal de commerce.

L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. Son rôle principal commence après la réception : elle paie sans attendre de savoir qui est responsable, puis l'assureur se retourne contre les professionnels.

Avant la réception, elle peut aussi jouer dans certains cas, par exemple quand le contrat est résilié après une mise en demeure restée sans effet, selon les clauses du contrat d'assurance. Relisez-les, et demandez à l'assureur par écrit ce qui est couvert si le constructeur disparaît.

Trois issues sont possibles.

• Issue 1Le garant désigne un repreneurVoie prévueC'est la voie prévue par la loi. Demandez par écrit le prix du solde restant, la date de livraison et les garanties du repreneur.
• Issue 2Le garant règle, vous reprenez la mainAutre entrepriseLe garant règle les sommes dues. Vous choisissez alors une autre entreprise, avec ses garanties propres. Faites relire son devis et son assurance avant de signer.
• Issue 3Le chantier reste à l'arrêtRecoursCela arrive si le dossier est contesté ou si la garantie ne couvre pas tout. Un avocat peut alors préparer une action contre le constructeur et le garant.

Dans tous les cas, faites constater l'état du chantier avant toute reprise. Un huissier de justice (commissaire de justice) ou un expert indépendant peut le décrire, ce qui évite de payer le repreneur pour des travaux déjà faits, ou de lui reprocher des défauts qui viennent d'avant. À la fin, la réception se fait comme pour un chantier ordinaire (réception des travaux et réserves).

Constituez un dossier dès les premiers doutes :

• Le contrat signé avec ses annexes (plan, notice descriptive).
• L'attestation nominative de garantie de livraison, en original.
• L'attestation de dommages-ouvrage et les attestations d'assurance décennale.
• Chaque appel de fonds, la preuve du paiement et la photo du stade atteint.
• Vos courriers recommandés, avec les accusés de réception, et les réponses.
• Les comptes rendus de visite, les échanges de messages et de courriels.
• Le permis de construire, la déclaration d'ouverture du chantier, le planning.
• Les devis et les factures des fournisseurs ou des artisans qui vous contactent.

Plus vos pièces sont claires, plus le garant décide vite. Le plus simple est de contrôler l'attestation avant de signer, au moment de choisir son constructeur.

Les textes évoluent et chaque contrat de garantie a ses propres clauses : lisez votre attestation. Les délais cités (quinze jours, trente jours, deux mois pour la déclaration de créance) et la franchise maximale de 5 % se confirment, à la date de votre situation, sur Légifrance et auprès du mandataire judiciaire ou d'un avocat. Le mandataire dit aussi si le contrat se poursuit en cas de redressement.

Pilars permet de comparer un appel de fonds de votre contrat au plafond de l'étape, et de suivre la frise des jalons du chantier. Un appel qui dépasse le plafond, ou un jalon qui glisse, sont des signaux utiles à garder dans votre dossier. Votre contrat fait foi. Le parcours est sur l'accueil, à l'étape « L'argent ».

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.