Acheter un terrain à bâtir : les étapes jusqu'à l'acte

Du premier repérage à la remise du titre de propriété, l'achat d'un terrain à bâtir suit presque toujours le même chemin :

1. Cadrer le projet et le budget, terrain et maison ensemble.
2. Repérer et comparer des terrains.
3. Vérifier les règles, les risques, les réseaux et les limites.
4. Faire une offre, sans verser d'argent.
5. Signer l'avant-contrat (promesse ou compromis) avec ses conditions suspensives.
6. Financer le terrain et la construction.
7. Signer l'acte authentique chez le notaire.

Raisonnez sur le projet entier, terrain et construction, et vérifiez qu'il reste compatible avec vos moyens : c'est le premier conseil de l'ANIL, l'agence qui informe sur le logement. L'ADIL de votre département (agence départementale d'information sur le logement) vous aide gratuitement à bâtir un plan de financement.

Au prix du terrain s'ajoutent :

• Les frais de notaire.
• Les raccordements.
• L'étude de sol.
• Le terrassement.
• Les taxes d'urbanisme.

Le budget d'une construction de maison et les frais de notaire sur un terrain à bâtir en donnent le détail. Comparez toujours les prix toutes taxes comprises.

Visitez-en plusieurs et notez, pour chacun :

• Le prix toutes taxes comprises.
• La surface.
• La zone du PLU (plan local d'urbanisme).
• L'exposition.
• L'état de la voie d'accès.

Demandez aussi si le terrain est en lotissement (divisé en lots par un aménageur) ou en secteur diffus (isolé), car les règles et les protections ne sont pas les mêmes. Les différences sont expliquées dans lotissement ou terrain diffus.

La liste est longue : terrain constructible, que vérifier avant d'acheter la range en neuf points. Avant toute offre, assurez-vous au moins de ceux-ci :

• Les règles du PLU, de la carte communale ou, à défaut, du règlement national d'urbanisme.
• Hors lotissement, un certificat d'urbanisme opérationnel avant d'acheter. Il n'assure pas l'obtention du permis.
• La viabilisation et le coût des branchements (viabiliser un terrain).
• Les risques et le sol : en zone d'argile exposée, l'étude de sol est à la charge du vendeur depuis le 1er octobre 2020.
• Les limites : la surface du cadastre n'est qu'une estimation, seul le bornage par un géomètre les fixe.
• En lotissement, le règlement, le cahier des charges et les travaux imposés.

Ne signez pas d'offre ni de promesse unilatérale d'achat : vous seriez seul engagé, le vendeur restant libre. Ne versez rien non plus à ce stade.

Passez plutôt directement à un avant-contrat rédigé par un professionnel, le notaire par exemple. La promesse unilatérale de vente, décrite à l'étape suivante, fonctionne à l'inverse : c'est le vendeur qui s'engage.

L'avant-contrat précède la vente définitive. Il prend l'une de ces deux formes :

• Promesse unilatéralePromesse unilatérale de venteVous choisissezLe vendeur s'engage à vous vendre, pour un délai précisé. Vous gardez le choix d'acheter ou non.
• CompromisPromesse synallagmatiqueVente fermeC'est une vente ferme, qui engage les deux parties, sous réserve des conditions suspensives.

Une condition suspensive fait dépendre la vente d'un événement. S'il ne se produit pas dans le délai prévu, la vente tombe et vos sommes vous sont rendues. Les plus utiles pour un terrain à bâtir :

• Un permis de construire purgé de tous recours, c'est-à-dire que plus personne ne peut contester (recours des tiers contre un permis), ou un certificat d'urbanisme pré-opérationnel.
• L'obtention des prêts, pour le terrain et pour la construction.
• Le résultat de l'étude de sol, avec le surcoût maximal que vous acceptez.
• La vente de votre logement actuel, si elle finance l'achat.

Leur rédaction, leur durée et l'indemnité d'immobilisation sont détaillées dans promesse de vente d'un terrain : les conditions suspensives.

Combien verse-t-on à la signature ?

Hors lotissement, la somme versée à l'avant-contrat se négocie. Elle reste généralement inférieure à 10 % du prix et vous est rendue si une condition suspensive échoue, par exemple si la banque refuse le prêt.

Si vous renoncez pour une autre raison, elle est en général perdue : lisez les cas de restitution dans l'acte avant de signer. En lotissement, l'indemnité d'une promesse unilatérale est plafonnée à 5 % du prix et déposée sur un compte bloqué.

L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) donne dix jours à l'acquéreur non professionnel pour se rétracter. Mais il vise l'achat d'un immeuble à usage d'habitation, et un terrain n'en est pas un dans tous les cas.

La Cour de cassation (3e chambre civile, 4 février 2016, n° 15-11140) a jugé, d'après l'extrait publié de l'arrêt, que ce délai ne s'applique pas à la seule vente d'un terrain à bâtir. Si l'acte porte aussi sur la maison, ou dans tout cas limite, faites confirmer la règle par le notaire avant de signer.

Un projet de maison demande souvent deux financements, l'un pour le terrain, l'autre pour la construction : prévoyez les deux dans la condition de prêt. La loi lui fixe une durée d'au moins un mois (code de la consommation, art. L313-40 et L313-41). C'est un minimum, et un prêt pour construire demande souvent davantage.

Le plan de financement peut intégrer un prêt à taux zéro, des prêts aidés ou des aides locales : voyez les aides à la construction et le prêt à taux zéro en maison neuve. La banque verse ensuite les fonds au fil du chantier (déblocage des fonds du prêt de construction).

L'ANIL conseille d'attendre que les conditions suspensives de la promesse soient réalisées avant de signer avec le constructeur, après avoir fait les vérifications listées dans choisir un constructeur de maison.

Le notaire garde l'original de l'acte authentique et vous remet une copie authentique : c'est votre titre de propriété. Le jour de la signature :

• Vous payez le solde du prix et les frais de notaire.
• Vous pouvez vous faire assister de votre propre notaire, sans surcoût, car les deux notaires se partagent les honoraires.
• Vérifiez qu'aucune modification n'est intervenue sur le terrain et que les réseaux seront réalisés dans un délai raisonnable.

En lotissement, la vente ne peut en principe être signée qu'une fois les équipements collectifs achevés, sauf garantie d'achèvement ou autorisation de différer les finitions.

Une fois l'acte signé, vous pouvez déposer le permis si ce n'était pas déjà fait (permis de construire : délais et démarches).

Tout dépend de vos conditions suspensives. Un autre délai peut s'ajouter : si le terrain est situé dans une zone de droit de préemption urbain (la commune peut acheter en priorité), le notaire adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner, et la mairie a environ deux mois pour répondre.

Pilars place sur une frise les jalons et délais légaux, du permis à la réception, et montre les règles du PLU sur votre parcelle, article cité. Votre mairie confirme la règle applicable à votre dossier. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Les durées de la condition de prêt (art. L313-40 et L313-41) et du droit de préemption, ainsi que les cas de rétractation du tableau, reposent sur les informations de l'ANIL plus que sur une lecture complète des textes : faites-les confirmer par le notaire pour votre acte. L'obligation d'étude de sol du vendeur dépend aussi de la carte de votre commune.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Seul le notaire qui rédige vos actes peut dire ce qui s'applique à votre cas : faites-lui relire chaque clause avant de signer.