Frais de notaire sur un terrain à bâtir

L'expression est trompeuse, et les notaires le reconnaissent eux-mêmes : ces frais sont avant tout des taxes, que le notaire perçoit pour le compte de l'État. Trois éléments composent le total :

• Droits de mutation : aussi appelés droits d'enregistrement, ils forment la plus grosse part. Ils reviennent à la commune, au département et à l'État, et leur taux varie selon le département.
• Émoluments : c'est la rémunération du notaire. Ils suivent un barème réglementé, par tranches de prix, donc dégressif.
• Débours : ce sont des sommes que le notaire avance pour vous, par exemple les extraits de cadastre, les documents d'urbanisme et les frais de publication de l'acte.

Quand le vendeur est un particulier, l'achat du terrain n'est en principe pas soumis à la TVA, et vous payez des droits de mutation. Les taux se lisent sur impots.gouv.fr :

Le taux départemental est voté par chaque département. Le total de 5,81 % correspond au taux habituel de 4,50 %.

À ces taxes s'ajoutent les émoluments et les débours. Pour un logement ancien, notaires.fr donne un ordre de grandeur de 7 à 8 % du prix. Ce repère vise l'ancien : ne l'appliquez pas tel quel à un terrain, dont le prix et les débours sont différents. Appuyez-vous plutôt sur le simulateur ou sur le décompte du notaire.

Ces frais sont un poste du budget d'une maison neuve.

Un promoteur, un lotisseur ou un aménageur vend des terrains dans le cadre de son activité. Il est en général assujetti à la TVA (il collecte la TVA). Le régime change alors :

• La TVA s'applique au prix, en général au taux de 20 %. Le prix affiché hors taxes n'est donc pas ce que vous paierez : lisez le prix toutes taxes comprises.
• La taxe de publicité foncière (la taxe qui remplace alors les droits de mutation) est de 0,71 % si le vendeur facture la TVA sur la valeur totale du terrain. Sinon, c'est le taux normal, en général 5,81 %.
• La contribution de sécurité immobilière reste de 0,10 %.

La promesse de vente indique le prix et, le plus souvent, qui supporte les frais.

À ce total, il faut ajouter les émoluments du notaire et les débours, que cet exemple ne chiffre pas. À titre de comparaison seulement, le repère de 7 à 8 % de l'ancien donnerait 5 600 à 6 400 €. Le chiffre réel pour un terrain peut s'en écarter : seul le décompte du notaire fait foi.

• Utilisez le simulateur du notariat : Notaires de France renvoie vers un simulateur de frais d'acquisition. Il donne une estimation pour un achat, selon le type de bien et le lieu.
• Demandez un décompte écrit au notaire avant la signature de la promesse. Il détaille les taxes, les émoluments et les débours.
• Demandez qui paie : la promesse de vente indique en principe qui supporte les frais, donc lisez cette clause avant de signer.
• Gardez une marge : une fois le terrain acquis, d'autres frais arrivent (bornage, étude de sol, raccordements, détaillés dans viabilisation d'un terrain : les raccordements).

Le terrain s'achète chez un notaire, par un acte de vente, alors que la maison se construit. Avec un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), vous signez un contrat avec le constructeur : c'est un contrat de construction, pas une vente de la maison. Les droits de mutation ne s'appliquent donc pas au prix de la construction.

Plusieurs coûts restent cependant à prévoir, que l'on confond parfois avec des frais de notaire :

• L'acte de prêt et la garantie : si votre banque prend une hypothèque (une garantie sur votre bien), l'acte est passé chez un notaire. Il ajoute des frais, dont des émoluments pour l'acte de prêt (prêt pour faire construire : déblocage des fonds).
• La taxe d'aménagement, que vous déclarez à la fin des travaux (taxe d'aménagement d'une maison neuve).
• L'achat d'une maison déjà construite ou sur plan (VEFA) relève d'autres règles. D'après notaires.fr, les frais d'un logement neuf sont plus bas, de 2 à 3 % du prix. Ce repère ne vaut pas pour un terrain acheté à un particulier.

Pour le CCMI lui-même, lisez le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

• Le prix du terrain est-il hors taxes ou toutes taxes comprises ?
• Le vendeur est-il un particulier ou un professionnel assujetti à la TVA ?
• Quel taux de droits de mutation s'applique dans le département ?
• Qui paie les frais, d'après la promesse de vente ?
• Le terrain est-il vraiment constructible (terrain constructible : que vérifier avant d'acheter) ?
• Avez-vous un décompte écrit du notaire, avec taxes, émoluments et débours ?

Les taux des droits de mutation, surtout depuis la hausse permise aux départements en 2025, et le régime de TVA d'un terrain vendu par un professionnel se confirment auprès du notaire, à la date de votre acte.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les taux changent : vérifiez-les à la date de votre acte sur impots.gouv.fr, notaires.fr ou auprès de votre notaire.