Permis de construire : délais et démarches

Une maison neuve demande un permis de construire. Le dossier se fait sur le formulaire Cerfa 13406 (« PCMI », permis de construire pour une maison individuelle), à déposer en mairie ou en ligne.

Vous pouvez vous passer d'architecte si vous construisez pour vous-même et que la surface de plancher ne dépasse pas 150 m² (code de l'urbanisme, art. R431-2). Au-delà de ce seuil, l'architecte est obligatoire.

Si vous passez par un constructeur, le contrat de construction (CCMI) précise la date limite de dépôt de la demande. Le permis y figure le plus souvent comme condition suspensive : le contrat ne s'applique que si vous l'obtenez (art. L231-4).

Un refus coûte du temps. Pour l'éviter, vous pouvez demander un certificat d'urbanisme, dont il existe deux sortes (art. L410-1).

• Pour s'informerCertificat d'information1 moisIndique les règles qui s'appliquent au terrain : zone, servitudes, taxes. La mairie répond en un mois.
• Pour un projet précisCertificat opérationnel2 moisDit si votre projet précis est réalisable sur ce terrain. La mairie répond en deux mois.

Si la mairie ne répond pas dans ces délais, son silence vaut certificat tacite.

Un certificat dure 18 mois (art. L410-1). Si vous déposez votre permis pendant ce temps, les règles d'urbanisme qu'il mentionne restent celles qui s'appliquent à votre demande, sauf celles qui touchent à la sécurité ou à la salubrité publique (service-public.gouv.fr, art. R410-9 et suivants).

Le dossier se compose de pièces numérotées, dont les principales sont :

• Le plan de situation du terrain (PCMI1) et le plan de masse (PCMI2).
• Le plan en coupe (PCMI3) et la notice décrivant le terrain et le projet (PCMI4).
• Le plan des façades et des toitures (PCMI5).
• Le document graphique d'insertion du projet dans son environnement (PCMI6).
• Deux photographies, du terrain dans l'environnement proche (PCMI7) et dans le paysage lointain (PCMI8).

Selon votre projet, d'autres pièces s'ajoutent, par exemple l'attestation de respect des exigences de la réglementation environnementale RE2020, l'attestation de conformité du projet d'assainissement non collectif (si le projet en prévoit un) ou l'attestation parasismique (art. R431-16). La liste en vigueur figure dans la notice du formulaire, sur service-public.gouv.fr.

Quand le dossier est transmis en ligne, l'accusé de réception électronique sert de récépissé.

Que se passe-t-il si le dossier est incomplet ?

La mairie doit vous écrire dans le mois qui suit le dépôt, en listant toutes les pièces manquantes. Vous avez ensuite trois mois pour les fournir, sinon la demande est rejetée. Tant que le dossier n'est pas complet, le délai d'instruction ne court pas.

Dans quels cas le délai est-il allongé ?

Le délai de deux mois est majoré d'un mois quand :

• Le projet est soumis à un autre régime d'autorisation ou à des prescriptions d'autres législations.
• Il demande une dérogation.
• Il se situe dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique (art. R423-24).

La mairie vous le notifie par courrier. Près d'un monument historique, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France (l'architecte de l'État chargé du patrimoine) peut aussi allonger le délai : interrogez la mairie à ce sujet avant de déposer.

Et si la mairie ne répond pas ?

À l'issue du délai, le silence vaut en général permis tacite (art. R424-1). Il y a des exceptions, par exemple quand l'architecte des Bâtiments de France a émis un avis défavorable. Vous pouvez demander à la mairie un certificat de permis tacite (art. R424-13).

Dès que le permis est accordé, affichez-le sur le terrain, avec un panneau en règle et la preuve de son affichage. Le panneau est rectangulaire, de plus de 80 cm de côté, et lisible depuis la voie publique pendant toute la durée du chantier. Il porte des mentions obligatoires, dont celle du droit de recours (art. A424-15 et suivants).

Deux délais courent alors en parallèle.

Combien de temps les voisins peuvent-ils contester le permis ?

Les tiers ont deux mois, à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain (art. R600-2). Si le panneau est absent ou omet une mention exigée, ce délai ne court pas.

Le recours des tiers a pourtant des limites. Si le panneau ne mentionne pas le délai de recours, le Conseil d'État (2018) n'admet le recours que dans un délai raisonnable, en général un an au plus. Aucun recours n'est recevable six mois après l'achèvement des travaux (art. R600-3).

Jusqu'à quand la mairie peut-elle retirer le permis ?

La mairie dispose de trois mois à compter de la décision, et seulement si le permis est illégal. Elle doit d'abord ouvrir une procédure contradictoire, où vous présentez vos observations (art. L424-5). Passé ce délai, seul le bénéficiaire peut demander le retrait.

Si vous changez votre projet après le permis, un permis modificatif est en principe possible tant que la maison n'est pas achevée.

Avant de démarrer, adressez à la mairie une déclaration d'ouverture de chantier (DOC), Cerfa 13407, en trois exemplaires. Conservez les pièces qui prouvent l'affichage.

Le permis a une durée de vie limitée. Il est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans les trois ans, ou si, passé ce délai, ils sont interrompus plus d'un an (art. R424-17). Vous pouvez le proroger (le prolonger) deux fois un an, à condition d'en faire la demande au moins deux mois avant l'échéance (art. R424-21). Un recours peut aussi suspendre ce délai : tout cela est expliqué dans validité et prorogation du permis.

À l'achèvement, déposez une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT), accompagnée d'une seconde attestation RE2020 établie par un professionnel habilité (arrêté du 9 décembre 2021).

La mairie dispose de trois mois pour contester la conformité, cinq mois si un récolement, c'est-à-dire une vérification sur place, est obligatoire (art. R462-6). Passé ce délai, elle ne peut plus la contester, et vous pouvez demander une attestation de non-contestation (art. R462-10). Gardez cette attestation avec les papiers de la maison.

Le dépôt et les pièces à joindre sont décrits dans DAACT : déclarer la fin des travaux.

Un CCMI fixe la date limite de dépôt et le délai maximal pour obtenir le permis. Si la condition suspensive échoue dans ce délai, le contrat ne se poursuit pas : le dépôt de garantie vous est restitué sans retenue ni pénalité, et la garantie de remboursement joue si vous avez versé des paiements anticipés.

Pour que ce filet fonctionne, déposez le dossier avant la date limite du contrat et gardez la preuve du dépôt, accusé de réception électronique ou récépissé de la mairie.

Ces cinq oublis coûtent le plus souvent des semaines :

• Le dossier est déposé incomplet : la mairie a un mois pour le signaler, et l'instruction ne démarre qu'à la réception des pièces.
• Une demande de pièces reste sans réponse plus de trois mois : la demande est rejetée.
• Le panneau est incomplet ou retiré en cours de route : le délai de recours des tiers ne démarre pas tant que l'affichage n'est pas régulier et continu.
• La déclaration d'ouverture de chantier est oubliée avant les premiers travaux.
• La prorogation n'est pas demandée deux mois avant l'échéance : le permis se périme.

Les textes de l'urbanisme évoluent souvent : la liste des pièces du dossier, la validité des permis récents et les délais se vérifient à la date de votre dépôt, sur la notice du formulaire et sur Légifrance. Le service urbanisme de votre mairie confirme ce qui s'applique à votre dossier.

Les délais s'enchaînent, et certains se calculent à reculons, comme la demande de prorogation. Pilars les place sur une frise à partir de vos dates, avec le texte qui les fixe. Le parcours complet est sur l'accueil, à l'étape « Les autorisations ».

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.