PTZ pour une maison neuve : règles et démarches

Le PTZ est un prêt à taux zéro destiné à financer la primo-accession à la propriété, c'est-à-dire le premier achat ou la première construction d'une résidence principale. Il ne porte pas d'intérêts, et c'est un complément : il se demande en plus d'au moins un autre prêt immobilier.

Quand vous construisez, le coût de l'opération retenu comprend en principe le terrain et les travaux. C'est ce coût, plafonné, qui sert de base au calcul : demandez à votre banque ce qu'elle y intègre.

Si vous faites construire avec un constructeur, le contrat de construction (CCMI) peut être signé sous la condition d'obtenir les prêts. C'est une condition suspensive : sans prêt, le contrat ne s'applique pas (code de la construction et de l'habitation, art. L231-4).

Pour les offres émises du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027, le PTZ est ouvert aux logements neufs, collectifs comme individuels, sur l'ensemble du territoire (décret n° 2025-299, loi de finances pour 2025). Avant le 1er avril 2025, le PTZ pour le neuf ne concernait, hors opérations d'accession sociale, que les appartements neufs en zones A, A bis et B1.

Après 2027, tout dépend des prochaines lois de finances. Si votre offre approche de cette date, vérifiez la règle auprès de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) ou de service-public.gouv.fr.

Les principales conditions :

• Vous êtes primo-accédant : vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. Des exceptions existent, notamment en cas de catastrophe naturelle ou technologique qui rend l'ancien logement inhabitable, ou pour les titulaires d'une carte mobilité inclusion « invalidité », d'une pension d'invalidité ou de l'allocation aux adultes handicapés (AAH).
• Le logement est votre résidence principale, au moins huit mois par an, pendant au moins six ans.
• Vos ressources respectent un plafond, qui dépend de la zone de la commune et du nombre d'occupants. On retient le revenu fiscal de référence (indiqué sur l'avis d'imposition) de l'année N-2, c'est-à-dire deux ans avant l'offre, ou, s'il est plus élevé, le coût de l'opération divisé par neuf (le « revenu plancher »). Ce revenu plancher évite qu'une hausse récente des revenus ne profite à tort du dispositif.
• Le coût de l'opération respecte lui aussi un plafond, qui dépend de la zone et du nombre d'occupants.

La zone (A bis, A, B1, B2 ou C) est attribuée à chaque commune par arrêté. Service-public.gouv.fr propose un simulateur qui indique la zone d'une commune.

Le PTZ se calcule en deux temps. On détermine d'abord la tranche : on divise les ressources par un coefficient familial, puis on compare le résultat aux seuils de la zone, ce qui donne la tranche 1, 2, 3 ou 4. Plus les ressources sont basses, plus la tranche est favorable.

On applique ensuite la quotité, le pourcentage du coût retenu que finance le PTZ. Pour une maison individuelle neuve et les offres depuis le 1er avril 2025, selon service-public.gouv.fr et l'ANIL, elle est de :

Ces quotités ne valent pas pour la location-accession, le bail réel solidaire et l'accession sociale à TVA réduite, qui gardent les quotités du collectif. Le pourcentage s'applique au coût retenu, c'est-à-dire plafonné, et non au prix de la maison seule.

Pour comparaison, service-public.gouv.fr indique 20 % à 50 % pour un appartement neuf. Ne comptez donc pas sur le PTZ pour financer l'essentiel d'une maison.

Le remboursement dépend de la tranche. Il peut comporter une période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital, puis une période de remboursement. Pour les offres depuis le 1er avril 2025, les durées sont les suivantes, issues du décret n° 2024-304 et reprises dans un tableau de l'ANIL :

Pendant le différé, vous remboursez vos autres prêts. En contrepartie, les mensualités du PTZ démarrent plus tard. La durée totale d'un PTZ ne dépasse pas 25 ans.

Le PTZ ne porte pas d'intérêts, mais l'assurance du prêt, si la banque l'exige, a un coût.

Le PTZ se demande directement à la banque de votre choix, avec votre prêt principal. Seuls les établissements de crédit qui ont signé une convention avec l'État le proposent. Chacun apprécie librement votre capacité à rembourser et vos garanties, et il n'est pas obligé de vous l'accorder (service-public.gouv.fr, economie.gouv.fr).

Pour la demande :

• Demandez à votre banque une simulation écrite avec la zone retenue, le coût retenu, la tranche, la quotité et l'échéancier.
• Comparez plusieurs offres : l'effet du PTZ dépend du reste du plan de financement.
• Si vous signez un CCMI, vérifiez que la date limite des conditions suspensives laisse à la banque le temps d'émettre l'offre.
• Gardez l'offre de prêt datée : c'est sa date d'émission qui fixe les règles applicables.

Nous ne classons pas les banques, nous ne touchons aucune commission et nous ne faisons pas de courtage.

Avant de signer l'offre, faites confirmer par écrit :

• La zone retenue pour votre commune et la date d'émission de l'offre.
• Le coût de l'opération retenu, et ce qu'il inclut.
• La tranche, la quotité et le montant du PTZ.
• La durée du différé, celle du remboursement et la première échéance.
• Le moment où le PTZ est débloqué, par rapport aux appels de fonds de votre constructeur, qui suivent les étapes du chantier.
• Le coût de l'assurance du prêt.

Si un chiffre diffère de ce que vous avez calculé, demandez d'où il vient. Une erreur de zone ou de coût retenu change le montant.

D'autres aides pour faire construire une maison neuve existent selon votre situation, votre commune ou votre intercommunalité, de l'État ou des collectivités. Le ministère de la Transition écologique et le site economie.gouv.fr décrivent les aides à l'accession à la propriété. Renseignez-vous aussi auprès de votre collectivité, qui peut avoir ses propres aides locales.

Les barèmes (plafonds de ressources et de coût, zonage, quotités, durées) évoluent, et les montants disponibles datent de 2025 : lisez-les à la date de votre offre sur service-public.gouv.fr, economie.gouv.fr ou l'ANIL. Après le 31 décembre 2027, la règle dépend des prochaines lois de finances. Votre banque confirme par écrit la zone, le coût retenu, la tranche et l'échéancier de votre dossier.

Pilars permet de comparer un appel de fonds de votre contrat de construction au plafond de l'étape. C'est l'offre de votre banque qui fait foi. Voir l'étape « L'argent » de l'accueil.

Cette page est une information générale, ni un conseil financier ni un conseil juridique.