Les étapes d'un chantier de maison

Chaque étape du chantier demande des décisions avant de commencer, et le CCMI plafonne le paiement cumulé à son stade (art. R231-7).

Le chantier ne commence qu'une fois les conditions du contrat de construction réalisées. L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) conseille de ne jamais lancer les travaux tant que les prêts et le permis de construire ne sont pas obtenus. Il reste ensuite quatre formalités :

• Le permis est affiché sur le terrain pendant toute la durée du chantier (délais du permis de construire).
• La déclaration d'ouverture de chantier (DOC) est envoyée en mairie, avec le formulaire Cerfa 13407 en trois exemplaires (service-public.gouv.fr).
• L'assurance dommages-ouvrage, qui paie les réparations d'un défaut grave sans attendre de savoir qui est responsable, est souscrite avant l'ouverture du chantier (code des assurances, art. L242-1).
• Le constructeur détient sa garantie de livraison, qui commence à l'ouverture.

Le gros œuvre regroupe la structure de la maison, ce qui la fait tenir debout et la met à l'abri.

Implantation et terrassement

Le géomètre ou le constructeur marque l'emplacement de la maison sur le terrain avec des piquets, puis le terrassement prépare l'assise. Vérifiez que l'implantation respecte les reculs du permis, que vous retrouvez en lisant le PLU.

Dès cette étape, arrêtez avec le constructeur les réseaux extérieurs : l'emplacement du coffret du compteur, l'arrivée d'eau et le fourreau de télécommunications (une gaine vide où l'on tirera plus tard les câbles).

Fondations

Les fondations reprennent les charges de la maison. Le CCMI prévoit un stade de paiement à leur achèvement : le cumul des appels de fonds est alors plafonné à 25 % du prix (art. R231-7).

Photographiez les fouilles et le ferraillage (les armatures en acier) avant le coulage du béton. Demandez aussi au constructeur comment sera réalisée la prise de terre de l'installation électrique, qui se prévoit dans les fouilles.

Soubassement et dalle

Vide sanitaire (l'espace vide sous la maison), dalle ou plancher bas : les réseaux sous dalle (eaux usées, fourreaux) sont posés avant le coulage. Tout passage oublié ici devient un percement coûteux.

Listez avec le constructeur vos besoins d'extérieur : arrivée d'eau pour le jardin, fourreau pour un portail, pour la recharge d'un véhicule électrique ou pour des panneaux solaires.

Élévation des murs

Les murs montent avec leurs chaînages (des armatures qui les ceinturent), leurs linteaux (des poutres au-dessus des ouvertures) et leurs réservations (des trous prévus pour les passages). À l'achèvement des murs, le cumul des appels de fonds est plafonné à 40 % du prix. Vérifiez les ouvertures : position, dimensions, hauteur d'allège (entre le sol et le bas de la fenêtre), par rapport à votre plan.

Charpente et couverture

La charpente est posée, puis la couverture. Quand la toiture est posée, on dit dans l'usage que la maison est hors d'eau : c'est un stade de paiement, plafonné à 60 % du prix. Contrôlez alors les sorties de toit, les gouttières et les relevés.

Le second œuvre regroupe tout ce qui vient après la structure : fenêtres, réseaux, cloisons, sols, peintures.

Fermeture et réseaux

Les menuiseries extérieures sont posées : dans l'usage, la maison est hors d'air. Les fourreaux, les boîtes d'encastrement et les gaines d'électricité, de plomberie et de ventilation sont alors tirés dans les murs, avant l'isolation et les cloisons.

Isolation, cloisons et plâtrerie

Avant de les fermer, arrêtez :

• Votre plan électrique définitif : prises, interrupteurs, points lumineux, prises réseau et télévision.
• Votre plan de plomberie : meubles de salle de bains et de cuisine.
• Les renforts à prévoir dans les cloisons pour une télévision murale ou des meubles hauts.
• La ventilation et le chauffage.

Au stade « cloisons et mise hors d'air », le cumul est plafonné à 75 % du prix.

Chape, sols, peintures et équipements

La chape (la couche de ciment qui lisse le sol) doit sécher avant la pose des revêtements. Viennent ensuite carrelage, menuiseries intérieures, appareillage, équipements sanitaires, chauffage, peintures.

Les commandes de carrelage et de cuisine ont leurs propres délais de fourniture : passez-les assez tôt. L'achèvement des équipements, de la plomberie, des menuiseries, du chauffage et des revêtements extérieurs correspond à un cumul plafonné à 95 % du prix.

Avec un CCMI, le constructeur répond des travaux réalisés par les artisans et réceptionne les travaux de tous les corps d'état, c'est-à-dire de tous les métiers, d'après la DGCCRF (l'administration chargée de la protection des consommateurs). Vous n'avez pas à coordonner les entreprises ni à signer un contrat avec chacune.

Votre interlocuteur est le constructeur, le plus souvent par son conducteur de travaux, le salarié qui suit votre chantier.

Plusieurs démarches sont longues et se font en parallèle du chantier :

• Pour l'électricité, une installation neuve exige une attestation de conformité visée par le Consuel (l'organisme qui contrôle les installations électriques neuves) avant d'être mise sous tension (code de l'énergie, art. D342-19). Le Consuel recommande d'en faire la demande environ trois semaines avant la date prévue de raccordement.
• Pour l'eau, l'assainissement et la fibre, les délais dépendent du gestionnaire de chaque réseau. Demandez-les dès que le permis est accordé ; les démarches sont détaillées dans viabiliser un terrain.

Sans raccordement, vous réceptionnez une maison que vous ne pouvez pas essayer : faites mentionner en réserve, au procès-verbal de réception, ce qui n'a pas pu être testé.

Aucune source officielle ne donne de durée par étape. Pour la durée totale, les statistiques publiques fournissent des ordres de grandeur : l'Insee relève environ un an pour une maison individuelle (période 2015-2017), et une étude du service statistique du ministère indique en moyenne de 11 à 13 mois sur 1990-2010.

Le délai qui compte est celui de votre contrat, avec ses pénalités de retard. Seules certaines causes peuvent le repousser : intempéries, force majeure, cas fortuit (art. L231-3). Pour les intempéries, l'ANIL indique que la preuve passe par les attestations de la caisse de congés payés du bâtiment.

Aucun texte précis ne fixe le droit de visiter : c'est la clause de votre contrat qui compte. La DGCCRF a toutefois relevé, dans son enquête de 2019, des clauses interdisant de visiter avant un paiement. Prévenez le constructeur, respectez les consignes de sécurité et lisez visites de chantier en CCMI. Quelques habitudes aident :

• Visitez à chaque fin d'étape, avec le planning et la notice descriptive à la main.
• Prenez des photos datées avant que le béton, l'isolant ou les cloisons ne cachent un ouvrage.
• Notez par écrit toute différence avec le contrat, et envoyez-la au constructeur.
• Ne payez un appel de fonds qu'une fois l'étape correspondante atteinte.

Pilars place sur une frise les jalons et les délais légaux, du permis à la réception. Voir l'étape « Le chantier » de l'accueil. Pour la fin du parcours, l'étape « Les clés » décrit la réception.

Les définitions de « hors d'eau », de « hors d'air » et d'ouverture du chantier varient d'un contrat à l'autre, et les durées publiées sont des moyennes : seuls votre contrat et votre notice descriptive font foi.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ni une expertise technique. Votre contrat et votre notice descriptive priment.