Emprise au sol : calcul, débords, terrasses et règle du PLU

L'article R420-1 du code de l'urbanisme la définit comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Imaginez un soleil au zénith : l'ombre que la maison jette sur le sol donne son emprise, et tout ce qui avance au-dessus du sol y entre.

Le même article écarte trois choses :

• Les ornements, comme les éléments de modénature (moulures et décors de façade).
• Les marquises (auvents vitrés ou métalliques au-dessus d'une porte).
• Les débords de toiture, lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements (des parties de mur en saillie).

La surface de plancher compte chaque niveau et se mesure à l'intérieur des murs, alors que l'emprise au sol ne compte qu'une fois ce que la construction couvre sur le terrain, murs extérieurs compris.

Une maison de plain-pied de 100 m² intérieurs a une emprise un peu supérieure, et la même maison sur deux niveaux a une emprise de moitié environ. Elle ne se confond pas avec la surface de plancher, l'autre mesure du dossier.

La lecture habituelle, à confronter à votre règlement :

• Un balcon ou un oriel (fenêtre en saillie) en surplomb compte en principe, puisque l'article inclut les surplombs.
• Un débord de toiture ne compte pas s'il n'est pas soutenu. Dès qu'il repose sur des poteaux, il compte.
• Une terrasse couverte posée sur des poteaux forme un volume : elle compte.
• Une terrasse surélevée (sur pilotis, sur remblai maçonné ou au-dessus d'un niveau) peut compter : tout dépend du règlement et du service instructeur.
• Une dalle de plain-pied, non couverte, ne forme pas de volume. Elle peut en revanche entrer dans les surfaces imperméabilisées, soumises à une autre règle (art. R151-43, espaces libres).
• Un garage, un abri de jardin ou une véranda sont des constructions : ils comptent, même séparés de la maison.

Les articles R151-39 et R151-40 permettent au règlement de fixer des règles maximales d'emprise au sol. Le texte de votre zone peut :

• Donner un pourcentage de la parcelle (on parle aussi de coefficient d'emprise au sol).
• Donner un nombre de mètres carrés maximal.
• Fixer des règles différentes pour les annexes (garage, abri).
• Distinguer la partie de la parcelle proche de la rue et le fond de jardin.

Cherchez aussi une règle d'espaces libres (art. R151-43), qui impose parfois une part de pleine terre (sol non construit, non revêtu), et lisez les deux ensemble.

Quand le règlement ne cite aucun maximum d'emprise, d'autres règles (reculs, hauteur, espaces libres) limitent tout de même la construction, comme l'expliquent hauteur maximale dans un PLU et reculs sur la voie et les limites séparatives.

Le choix entre plain-pied et étage change l'emprise (maison de plain-pied ou à étage : que change le choix ?).

Les chiffres de cet exemple sont inventés : ils illustrent la méthode.

Un terrain de 18 m sur 32 m fait 576 m². Le règlement fictif de la zone limite l'emprise au sol à 20 % de la parcelle : 576 × 0,20 = 115,2 m² au plus.

Le projet comprend :

Le total de 121 m² dépasse de 5,8 m² le maximum de 115,2 m². Deux pistes, à discuter avec votre architecte ou votre constructeur :

• Retirer le toit et les poteaux de la terrasse, pour en faire une dalle découverte : l'emprise tombe alors à 109 m² si le règlement ne compte pas la dalle, sous le maximum.
• Réduire le garage.

• Relevez dans le règlement de votre zone la règle d'emprise et la définition qu'il donne.
• Mesurez le contour extérieur de chaque volume, murs et isolation compris.
• Ajoutez les surplombs, les balcons et les parties soutenues par des poteaux.
• Ajoutez les annexes sur la même parcelle.
• Comparez au maximum, et gardez une marge pour un ajustement de dernière minute.
• Faites confirmer les cas limites par la mairie, ou par un certificat d'urbanisme.

Le plan de masse (PC2) du permis montre cette emprise.

La définition de l'emprise au sol à retenir est celle de votre PLU, et les articles R151-39 et R151-40 se relisent dans leur version en vigueur sur Légifrance. Le traitement de la dalle de plain-pied et des cas limites se confirme auprès du service urbanisme.

Pilars affiche les règles du PLU sur votre parcelle (recul, hauteur, emprise) avec l'article cité. Il permet aussi de dessiner sa maison en 2D et en 3D. Votre mairie confirme la règle applicable à votre dossier. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Vérifiez les textes en vigueur sur Légifrance et la définition retenue par votre PLU auprès du service urbanisme.