Surface de plancher : calcul et différence avec la surface habitable

L'essentiel en 1 minute

La surface de plancher est la mesure de l'urbanisme : permis, seuil de 150 m² de l'architecte, règles de votre PLU.
Elle additionne les niveaux clos et couverts, mesurés à l'intérieur des murs, puis retire des surfaces listées par la loi.
Ce n'est ni la surface habitable ni l'emprise au sol.
Les seuils chiffrés viennent de la loi ou de votre PLU : vérifiez le texte en vigueur.

150 m²de surface de plancher : architecte obligatoire au-dessus
1,80 mde hauteur sous plafond ou moins : surface déduite

Dans le détail · 8 parties

Qu'est-ce que la surface de plancher ?

La surface de plancher est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert.

La surface de plancher est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert. Elle se calcule à partir du nu intérieur des façades (la face intérieure des murs extérieurs), après déductions, et sa définition figure à l'article R111-22 du code de l'urbanisme. Elle a remplacé en 2012 les anciennes mesures SHOB et SHON.

« Clos et couvert »

Il y a un toit et des murs ou des fenêtres tout autour. Un balcon, une terrasse ouverte ou un auvent ne remplissent pas cette condition : ils ne comptent pas. Une véranda fermée et couverte la remplit.

Que retire-t-on de la surface de plancher ?

L'article R111-22 liste des déductions.

L'article R111-22 liste des déductions. Pour une maison individuelle, les principales sont :

L'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur (les embrasures).
Les vides et trémies des escaliers (l'ouverture dans le plancher par laquelle passe l'escalier) et des ascenseurs.
Les surfaces dont la hauteur sous plafond est de 1,80 m ou moins.
Les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules, avec leurs rampes d'accès et leurs aires de manœuvre.
Les combles (l'espace sous le toit) non aménageables pour l'habitation ou pour une activité.

L'article en prévoit d'autres, pensées pour les immeubles collectifs : les locaux techniques d'un immeuble, les caves desservies par une partie commune, et 10 % des surfaces d'habitation desservies par des parties communes intérieures. Elles ne visent pas la maison individuelle.

Cloisons et gaines

Les cloisons intérieures et les gaines restent comprises dans la surface de plancher, ce qui la distingue nettement de la surface habitable.

En quoi diffère-t-elle de la surface habitable ?

La surface habitable est celle que l'on retrouve dans les contrats, la location surtout, et dans les annonces.

La surface habitable est celle que l'on retrouve dans les contrats, la location surtout, et dans les annonces. Le code de la construction et de l'habitation la définit (art. R156-1). Elle retire les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures, et elle ignore les parties de moins de 1,80 m sous plafond. Les annexes (caves, garages, terrasses, balcons) n'y entrent pas non plus.

Trois mesures voisines se croisent dans un projet :

Mesure	Où la trouve-t-on	À quoi sert-elle
Surface de plancher	Permis, PLU, article R111-22	Seuil d'architecte, règles d'urbanisme
Surface habitable	Contrats, annonces, article R156-1 du CCH	Location, annonces, documents du constructeur
Emprise au sol	PLU, article R420-1	Part du terrain occupée par la construction

Mesure: Surface de plancher
Où la trouve-t-on: Permis, PLU, article R111-22
À quoi sert-elle: Seuil d'architecte, règles d'urbanisme

Mesure: Surface habitable
Où la trouve-t-on: Contrats, annonces, article R156-1 du CCH
À quoi sert-elle: Location, annonces, documents du constructeur

Mesure: Emprise au sol
Où la trouve-t-on: PLU, article R420-1
À quoi sert-elle: Part du terrain occupée par la construction

Le calcul de l'emprise au sol suit d'autres règles que celui de la surface de plancher.

Pourquoi cette surface décide-t-elle de votre projet ?

Trois décisions s'y rattachent :

Pour l'architecte : si vous construisez pour vous-même, en tant que particulier, il devient obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher (art. R431-2), et le seuil se mesure sur elle seule (architecte obligatoire : le seuil des 150 m²).
Pour la démarche : une maison neuve demande un permis de construire. Pour une extension ou une annexe, la surface de plancher créée (avec l'emprise au sol) aide à choisir entre déclaration préalable et permis (permis ou déclaration préalable).
Pour la taxe d'aménagement : elle se calcule sur une surface voisine mais différente, la surface taxable, souvent plus grande que la surface de plancher (taxe d'aménagement d'une maison neuve).

Certains PLU fixent aussi une surface de plancher maximale sur la parcelle, ou une surface minimale par logement. La règle dépend de chaque commune : lisez votre règlement (lire un PLU).

Exemple chiffré (fictif)

Ces chiffres sont inventés, pour montrer la méthode.

Une maison à étage mesure 11 m sur 8 m en extérieur. Ses murs font 30 cm d'épaisseur, isolation comprise, ce qui donne :

Surface intérieure d'un niveau : (11 - 0,60) × (8 - 0,60) = 10,40 × 7,40 = 76,96 m².
Rez-de-chaussée : 76,96 m², moins 2,4 m² d'embrasures (8 m de portes et fenêtres × 0,30 m) = 74,56 m².
Étage : 76,96 m², moins 2,0 m² de trémie d'escalier, moins 1,8 m² d'embrasures = 73,16 m².
Garage attenant de 18 m² et combles non aménageables : déduits, donc 0 m².

Total : 74,56 + 73,16 = 147,72 m² de surface de plancher.

Une marge de 2,3 m² seulement

Cette maison reste sous le seuil de 150 m². Une pièce de plus ou une trémie plus petite change le résultat : faites calculer la surface sur le plan définitif. La surface habitable de la même maison serait plus faible, par exemple autour de 130 m², car elle retire aussi les cloisons et les cages d'escalier ; ce chiffre dépend entièrement de votre plan.

Comment la calculer sur son plan, pas à pas ?

Dessinez chaque niveau avec l'épaisseur réelle des murs, isolation comprise.
Mesurez l'intérieur des murs extérieurs, niveau par niveau.
Retirez les embrasures, les trémies, le stationnement, les zones sous 1,80 m et les combles non aménageables.
Additionnez les niveaux.
Gardez le détail du calcul : la mairie peut vous le demander.

Les cas ambigus

Un sous-sol, un garage transformable, des combles à aménager plus tard : posez une question écrite au service urbanisme. Seuls les combles non aménageables sont déduits : un comble aménageable compte donc, même si vous ne l'aménagez pas tout de suite, sauf pour les parties de 1,80 m sous plafond ou moins. Une cave de maison individuelle, accessible depuis l'intérieur, compte aussi en principe.

Où cette surface apparaît-elle dans le dossier de permis ?

Parmi les pièces du dossier de permis de construire, la demande indique la surface de plancher créée.

Parmi les pièces du dossier de permis de construire, la demande indique la surface de plancher créée. Gardez le détail de votre calcul : il vous servira aussi à la fin du chantier, à la déclaration d'achèvement des travaux.

Pilars permet de dessiner sa maison en 2D et en 3D, et de partager le projet avec son architecte ou son constructeur. Voir l'étape « Le projet » de l'accueil. La surface déposée avec le permis reste celle que vous ou votre architecte établissez.

Limites de ce guide

Les seuils chiffrés viennent de la loi ou de votre PLU.

Les seuils chiffrés viennent de la loi ou de votre PLU. Relisez à la date de votre dépôt l'article R111-22 complet et la définition de la surface habitable (art. R156-1) sur Légifrance, et demandez conseil au service urbanisme de votre mairie.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.

Questions fréquentes

La surface de plancher est-elle plus grande ou plus petite que la surface habitable ?

Les deux mesures diffèrent, mais pas toujours dans le même sens. La surface de plancher ne retire que les déductions de l'article R111-22. La surface habitable retire aussi les cloisons, les cages d'escalier et les gaines. Pour une maison courante, la surface de plancher est donc souvent la plus grande.

Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ?

En principe non : l'article R111-22 déduit les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules, rampes et aires de manœuvre comprises. Une pièce aménagée à vivre dans le garage, elle, compte. En cas de doute, interrogez le service instructeur.

Une terrasse ou un balcon comptent-ils ?

Seuls les niveaux clos et couverts comptent (art. R111-22). Une terrasse ou un balcon ouvert n'est donc pas dans la surface de plancher. Une véranda fermée et couverte, elle, y entre.

Pourquoi le permis et le contrat donnent-ils deux surfaces différentes ?

Chaque mesure a son usage. La surface de plancher sert à l'urbanisme. La surface habitable sert aux contrats et aux annonces, la location surtout. Les deux suivent des définitions distinctes : vérifiez laquelle votre contrat retient.