Permis de construire ou déclaration préalable ?

L'essentiel en 1 minute

Une maison neuve demande toujours un permis de construire.
La déclaration préalable concerne les petits travaux : abri, piscine, extension, clôture dans certains cas.
Les seuils se calculent sur l'emprise au sol et la surface de plancher. En secteur protégé, ils changent.
Vérifiez toujours le texte en vigueur et le PLU.

5 m²au plus : en général aucune formalité
20 m²d'extension au plus avec une déclaration préalable
40 m²en zone urbaine d'un PLU, maison à 150 m² au plus

Dans le détail · 9 parties

Pourquoi trois régimes : rien, déclaration, permis ?

Le code de l'urbanisme classe les travaux selon leur taille, en trois cas :

Aucune formalité pour les très petits ouvrages (art. R421-2).
Une déclaration préalable (DP), un dossier plus léger instruit en général en un mois, pour les travaux moyens (art. R421-9 pour les constructions nouvelles, R421-17 pour les travaux sur une construction existante).
Un permis de construire (PC) pour tout le reste (art. R421-1 et R421-14).

À retenir

Dans tous les cas, les règles du PLU (plan local d'urbanisme, le règlement de votre commune) restent applicables : une dispense de formalité ne dispense pas de les respecter. Pour les lire, suivez lire le PLU de son terrain.

Une maison neuve : permis ou déclaration ?

Une maison d'habitation est une construction nouvelle de grande taille : elle demande un permis de construire, sur le formulaire Cerfa 13406, et aucun seuil de surface ne l'en dispense.

Une maison d'habitation est une construction nouvelle de grande taille : elle demande un permis de construire, sur le formulaire Cerfa 13406, et aucun seuil de surface ne l'en dispense. Le dossier réunit les pièces du permis de construire, et son instruction obéit à des délais et démarches précis.

Les seuils ci-dessous servent donc surtout pour les annexes (abri, garage séparé, piscine), les extensions et les petits travaux autour de la maison.

Quelle surface compte : emprise au sol ou surface de plancher ?

Les seuils portent sur deux mesures, et il suffit que l'une dépasse le seuil pour changer de régime :

L'emprise au sol est la projection verticale de la construction sur le terrain, vue du dessus : les parties qui surplombent le sol (encorbellements) comptent, mais pas les simples débords de toiture (art. R420-1).
La surface de plancher additionne les planchers clos et couverts, mesurés à l'intérieur des murs, avec des déductions (art. R111-22).

Une terrasse couverte sur poteaux compte dans l'emprise au sol, mais pas forcément dans la surface de plancher. Les deux notions servent aussi à vérifier le seuil des 150 m² qui rend l'architecte obligatoire.

Quels seuils pour une extension ou un garage accolé ?

Un garage ou une pièce collée à la maison est une extension d'une construction existante (art. R421-14 et R421-17).

Surface créée (emprise ou plancher)	Démarche
Jusqu'à 5 m²	Aucune formalité, hors secteur protégé
Plus de 5 m² et jusqu'à 20 m²	Déclaration préalable
Plus de 20 m² et jusqu'à 40 m²	Déclaration préalable si le terrain est en zone urbaine (zone U) d'un PLU ; sinon permis
Plus de 40 m²	Permis de construire
Maison à plus de 150 m² de plancher après travaux	Permis, et architecte obligatoire (art. R431-2)

Surface créée (emprise ou plancher): Jusqu'à 5 m²
Démarche: Aucune formalité, hors secteur protégé

Surface créée (emprise ou plancher): Plus de 5 m² et jusqu'à 20 m²
Démarche: Déclaration préalable

Surface créée (emprise ou plancher): Plus de 20 m² et jusqu'à 40 m²
Démarche: Déclaration préalable si le terrain est en zone urbaine (zone U) d'un PLU ; sinon permis

Surface créée (emprise ou plancher): Plus de 40 m²
Démarche: Permis de construire

Surface créée (emprise ou plancher): Maison à plus de 150 m² de plancher après travaux
Démarche: Permis, et architecte obligatoire (art. R431-2)

Le seuil de 40 m²

Il ne vaut qu'en zone urbaine d'un PLU, et seulement si la maison reste à 150 m² de surface de plancher au plus après travaux. Sinon, le permis s'applique dès 20 m² créés. Le texte vise aussi l'emprise totale : si elle approche 150 m², demandez à la mairie.

Exemple chiffré (fictif)

Exemple fictif. Une maison de 130 m² de surface de plancher reçoit une extension de 30 m² en zone U. La surface totale monte à 160 m², soit plus de 150 m² : il faut un permis, et le recours à un architecte (art. R431-2). Avec 18 m² d'extension, le total reste à 148 m² : une déclaration suffit.

Et pour un abri, un garage séparé ou une piscine ?

Une construction indépendante de la maison est une construction nouvelle, et le seuil de 40 m² ne la concerne pas (art. R421-9).

Une construction indépendante de la maison est une construction nouvelle, et le seuil de 40 m² ne la concerne pas (art. R421-9). Les démarches varient selon l'ouvrage :

Pour un abri de jardin, un garage séparé ou un carport (abri ouvert pour une voiture), aucune formalité jusqu'à 5 m² d'emprise et de surface de plancher, une déclaration de plus de 5 m² à 20 m², un permis au-delà. Ces seuils valent pour une hauteur de 12 m au plus.
Pour une piscine, aucune formalité pour un bassin de 10 m² ou moins, une déclaration préalable de plus de 10 m² à 100 m², un permis au-delà de 100 m². Pour un bassin de plus de 10 m², une couverture ou un abri de 1,80 m de haut ou plus impose aussi un permis.
Pour une clôture, une déclaration n'est requise que si la commune l'a décidée par délibération, ou en secteur protégé (art. R421-12). Un mur haut relève d'un autre régime : demandez à la mairie.
Pour changer l'aspect extérieur d'une maison existante (façade, volets, menuiseries), il faut une déclaration préalable (art. R421-17).

Les seuils d'un abri ou d'une piscine varient avec leur hauteur et leur couverture. Un garage, carport ou abri et une terrasse obéissent chacun à leurs propres formalités.

Que change un secteur protégé ?

Un secteur protégé est un périmètre de protection du patrimoine : abords d'un monument historique (en général dans un rayon de 500 m), site patrimonial remarquable, site classé ou inscrit.

Un secteur protégé est un périmètre de protection du patrimoine : abords d'un monument historique (en général dans un rayon de 500 m), site patrimonial remarquable, site classé ou inscrit. Dans un tel secteur :

Les dispenses de formalité tombent souvent : un petit abri qui n'exigeait rien demande alors une déclaration.
L'architecte des Bâtiments de France (l'architecte de l'État chargé du patrimoine) donne son avis, qui peut imposer matériaux et teintes.
Le délai d'instruction s'allonge : en général deux mois pour une DP (service-public.gouv.fr).
En dépôt papier, des exemplaires supplémentaires peuvent être demandés : consultez la notice du formulaire.

Pour savoir si votre terrain est concerné, regardez le plan du PLU et ses servitudes (les limites d'usage imposées au terrain), ou demandez-le à la mairie. Ce contrôle fait partie des vérifications à faire sur un terrain constructible avant l'achat.

Un doute entre déclaration et permis : que faire ?

Mesurez l'emprise au sol et la surface de plancher du projet.
Repérez la zone du PLU et les secteurs protégés.
Vérifiez si le projet est une extension ou une construction indépendante.
Calculez la surface totale de la maison après travaux, pour le seuil de 150 m².
Appelez le service urbanisme de la mairie, qui vous confirmera le dossier à déposer.

Bon à savoir

En cas d'hésitation, la mairie peut vous orienter. Déposer un permis quand une déclaration suffirait reste possible, mais demande plus de pièces et plus de temps. Un projet réalisé sans le dossier nécessaire peut conduire à une régularisation, voire à des sanctions. Si vous achetez un terrain, le certificat d'urbanisme fige les règles applicables.

Et la taxe d'aménagement ?

Une déclaration préalable qui crée de la surface peut donner lieu à la taxe d'aménagement, comme un permis.

Limites de ce guide

Les seuils évoluent : contrôlez les articles R421-1 et suivants, en particulier R421-2 et R421-9, dans leur version en vigueur sur Légifrance, ainsi que le PLU de votre commune.

Les seuils évoluent : contrôlez les articles R421-1 et suivants, en particulier R421-2 et R421-9, dans leur version en vigueur sur Légifrance, ainsi que le PLU de votre commune. Le service urbanisme de la mairie confirme le dossier à déposer.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.

Questions fréquentes

Une maison neuve demande-t-elle un permis de construire ou une déclaration préalable ?

Un permis de construire. Une construction nouvelle relève du permis (code de l'urbanisme, art. R421-1), sauf les petites constructions que les articles R421-2 et suivants dispensent de permis ou soumettent à une simple déclaration. Une maison d'habitation n'en fait pas partie.

Jusqu'à quelle surface peut-on agrandir une maison avec une déclaration préalable ?

En principe, de plus de 5 m² à 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol créée, partout. Jusqu'à 40 m² en zone urbaine d'un PLU, si la maison reste à 150 m² de surface de plancher au plus. Au-delà, un permis est nécessaire (art. R421-14 et R421-17).

Faut-il une démarche pour un abri de jardin ?

Jusqu'à 5 m² d'emprise et de surface de plancher, aucune formalité en général. De plus de 5 m² à 20 m², une déclaration préalable. Au-delà de 20 m², un permis. Ces seuils changent en secteur protégé, et le PLU s'applique dans tous les cas.

Une piscine demande-t-elle une déclaration ?

Un bassin de 10 m² ou moins est en général dispensé de formalité. De plus de 10 m² à 100 m², il faut une déclaration préalable. Au-delà de 100 m², un permis. Pour un bassin de plus de 10 m², une couverture de 1,80 m de haut ou plus impose aussi un permis. Vérifiez les articles R421-2 et R421-9 en vigueur.

Que change un secteur protégé ?

Près d'un monument historique, dans un site patrimonial remarquable ou un site classé, les petites constructions dispensées de formalité sont souvent soumises à déclaration, l'architecte des Bâtiments de France donne son avis et le délai d'instruction s'allonge.