Terrasse d'une maison neuve : formalités et règles

L'urbanisme distingue quatre types de terrasse selon le volume qu'elles forment :

• De plain-pied : posée au niveau du sol, en dalle, en bois ou en carrelage sur plots, sans toit ni mur. Elle ne forme en général pas de volume.
• Surélevée : elle repose sur des pilotis (poteaux), un remblai maçonné ou un soubassement (base en maçonnerie) et forme un volume au-dessus du sol.
• Couverte : elle porte un toit sur poteaux, comme une pergola ou un auvent, et forme un volume.
• Fermée : close et couverte, c'est une véranda ou une pièce.

L'emprise au sol est la projection verticale de la construction, surplombs inclus (art. R420-1). La surface de plancher additionne les niveaux clos et couverts (art. R111-22).

Cette lecture est la plus courante, mais le règlement de votre PLU a peut-être son propre lexique, et c'est lui qui s'applique à votre dossier. Les méthodes de calcul sont dans emprise au sol et surface de plancher.

La démarche dépend du type de terrasse :

• Terrasse de plain-pied, découverte : en général, aucune formalité, hors secteur protégé. Un secteur protégé (abords d'un monument historique, par exemple) et le PLU peuvent poser d'autres règles.
• Terrasse qui crée de l'emprise au sol (surélevée ou couverte) : séparée de la maison, elle suit les seuils des constructions nouvelles, soit aucune formalité jusqu'à 5 m², déclaration préalable de plus de 5 m² à 20 m², permis au-delà (art. R421-2 et R421-9). Accolée à la maison, elle suit ceux des extensions, plus larges en zone urbaine d'un PLU (art. R421-14 et R421-17).
• Terrasse prévue dans le permis de la maison : elle est instruite avec le reste, ce qui est la voie la plus simple.

Une terrasse couverte et fermée devient une véranda : elle crée de la surface de plancher et suit les règles d'une extension.

Les démarches se trouvent sur la page de service-public.gouv.fr consacrée à la déclaration préalable, et permis de construire ou déclaration préalable compare les seuils chiffrés.

Le PLU (plan local d'urbanisme) traite la terrasse comme une partie de la construction dès qu'elle forme un volume. Relisez dans le règlement de votre zone :

• L'emprise au sol maximale, qui inclut la terrasse si le règlement la compte.
• Les reculs par rapport aux limites des voisins et à la voie (art. R151-39), car certaines règles traitent à part les terrasses et les escaliers extérieurs.
• La hauteur et l'aspect, pour une terrasse couverte ou un garde-corps (la barrière de sécurité).
• La part de pleine terre (sol non construit et non revêtu, art. R151-43).

Les valeurs sont propres à chaque commune : lire un PLU aide à les repérer, et les reculs sur la voie et les limites séparatives se mesurent selon des règles précises.

Prenons un terrain de 500 m² dont le règlement fictif limite l'emprise à 25 %, soit 500 × 0,25 = 125 m² au plus. L'emprise se compose ainsi :

• Maison, murs compris : 11 m × 8 m = 88 m².
• Garage accolé : 6 m × 3,5 m = 21 m².
• Terrasse surélevée, comptée par la mairie : 5 m × 4 m = 20 m².

Total : 129 m², soit 4 m² de trop.

Une terrasse, un balcon ou une fenêtre peut donner une vue chez le voisin, et le code civil fixe des distances à respecter depuis la limite de propriété (art. 678 et 679) :

• Vue droite (qui regarde en face) : 1,90 m.
• Vue oblique (de côté) : 0,60 m.

La distance se compte en principe depuis la ligne extérieure de la saillie, soit le bord du balcon ou de la terrasse (art. 680). Une terrasse de plain-pied, au niveau du terrain, pose en général peu de question ; une terrasse surélevée peut en poser, car les juges apprécient chaque cas. Un écran opaque (brise-vue, mur) est une piste à soumettre à la mairie, car il doit respecter les règles de clôture du PLU (clôture et portail).

Cette règle civile s'ajoute au PLU : respectez les deux. Pour le détail, la fiche du CAUE sur les jours et vues reprend la règle.

Une terrasse imperméable envoie l'eau ailleurs, et plusieurs règles encadrent sa destination :

• Le code civil règle l'écoulement des eaux entre fonds voisins (art. 640 et suivants). Un propriétaire ne doit pas aggraver l'écoulement naturel vers le terrain d'en dessous.
• L'eau de votre toit ne doit pas être versée chez le voisin (art. 681). Par prudence, appliquez la même règle à l'eau d'une terrasse.
• Le PLU ou le règlement d'assainissement de la commune peut imposer de garder l'eau sur la parcelle : noue (fossé peu profond planté), puits d'infiltration ou revêtement perméable.
• Une terrasse en lames sur plots, avec un sol perméable dessous, laisse l'eau passer.

Prévoyez une pente légère qui éloigne l'eau de la façade, et un point de rejet que la commune accepte. Si le terrain est en pente, lisez d'abord terrain en pente.

Un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) décrit ce qui est compris dans le prix, dans une notice descriptive. Une terrasse n'étant en général pas indispensable à l'usage de la maison, trois cas se présentent.

• Cas 1CompriseDans le prixLa notice la décrit (surface, matériau, niveau).
• Cas 2En optionChiffrée à partLe constructeur la chiffre à part.
• Cas 3Hors contratAprès réceptionVous la faites faire par une autre entreprise, après la réception de la maison.

Si vous la faites faire à votre charge pendant le chantier, c'est un travail réservé : le contrat doit le décrire et le chiffrer, et vous l'acceptez par une mention manuscrite (art. L231-2). Une terrasse hors contrat reste à budgéter (budget d'une maison neuve).

• Lisez la règle d'emprise et la définition du PLU de votre zone.
• Demandez à la mairie si une terrasse surélevée compte pour l'emprise.
• Mesurez la limite des voisins et vérifiez les vues.
• Intégrez la terrasse dans le permis si elle est prévue.
• Lisez la notice du CCMI pour savoir ce qui est compris.
• Prévoyez l'écoulement de l'eau.

Le classement d'une terrasse surélevée dans l'emprise au sol, les seuils des articles R421-2, R421-9, R421-14 et R421-17 et les articles 678 et 679 du code civil se contrôlent dans le texte en vigueur sur Légifrance, puis auprès du service urbanisme de votre mairie.

Pilars permet de dessiner sa maison et sa terrasse en 2D et en 3D. Il affiche aussi les règles du PLU sur la parcelle (recul, hauteur, emprise) avec l'article cité. Votre mairie confirme la règle applicable à votre dossier. Voir les étapes « Le projet » et « Le terrain » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Vérifiez les textes en vigueur sur Légifrance et auprès du service urbanisme de votre mairie.