Vendre son logement pour faire construire : avant ou après ?

Les deux voies existent, avec chacune ses atouts et son risque.

Une voie intermédiaire existe : signer la promesse du terrain avec une condition de vente de votre logement, puis le contrat de construction sous conditions suspensives, et signer l'acte du terrain en dernier. Elle demande une bonne coordination entre le notaire, la banque et le constructeur.

Un prêt relais est un crédit de court terme : la banque avance une partie de la valeur de votre logement à vendre, pour que vous puissiez payer votre projet avant d'avoir été payé. Quand la vente a lieu, le prix rembourse le capital en une fois.

Les banques présentent en général ces ordres de grandeur, relevés par la Bourse des Crédits :

• Une durée souvent de 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois au plus.
• Un montant souvent compris entre 60 et 80 % de la valeur estimée du bien, la banque gardant une marge de sécurité sur l'estimation.
• Des intérêts payés chaque mois, ou reportés à la fin (ce qui coûte plus cher).
• Un taux un peu au-dessus de celui d'un prêt classique.
• Une assurance souvent exigée.

La banque regarde aussi votre taux d'endettement : selon les établissements, elle peut compter les intérêts du relais et la mensualité de l'ancien crédit avant d'accorder le prêt de construction. Cela peut expliquer un refus, alors faites simuler le tout avec votre banque.

Posez ces trois questions à la banque :

• Le capital restant dû sur mon crédit actuel est-il déduit du relais ?
• Que se passe-t-il à l'échéance si la vente n'est pas faite ?
• Les intérêts sont-ils payés chaque mois ou reportés ?

Entre l'achat du terrain et les clés, un projet de maison neuve dure souvent plus d'un an, alors qu'un relais court sur 12 à 24 mois. Les deux calendriers se chevauchent et glissent facilement : retard de permis, de chantier, ou vente plus lente que prévu.

Pour un achat, le relais permet de payer d'un coup. Pour une construction, l'argent sort par étapes (terrain, puis appels de fonds), et le prêt de construction se débloque lui aussi en général par étapes. Selon l'établissement, le relais peut servir au terrain, au chantier, ou être refusé pour un projet de construction. Demandez-le à la banque avant de signer le terrain.

La double charge est la période où vous payez l'ancien et le nouveau projet en même temps. Listez ce qui continue :

• La mensualité du crédit en cours, si elle n'est pas soldée.
• Les intérêts du relais.
• Les charges de l'ancien logement : taxe foncière, assurance, copropriété, énergie.
• Un loyer éventuel pendant les travaux.
• Les mensualités du prêt de construction, parfois après un différé.
• Les indemnités de remboursement anticipé de votre crédit en cours et les frais de mainlevée de l'hypothèque, s'il y en a : à voir avec la banque.

Comparez ensuite avec un scénario où vous vendez d'abord. Le coût d'un loyer et d'un déménagement double doit entrer dans le calcul, ainsi que le reste du budget (le budget d'une maison neuve).

Si la vente a lieu avant la fin des travaux, il faut un toit. Quatre pistes s'offrent à vous :

• Rester dans l'ancien logement jusqu'à la livraison, en négociant avec l'acheteur une date de remise des clés tardive : une promesse peut prévoir une occupation temporaire, que le notaire doit rédiger.
• Louer un logement, avec un bail court ou un préavis réduit, et une marge si la livraison glisse.
• Vous faire héberger par la famille, pour une durée courte.
• Garder vos meubles dans un garde-meubles, qui se paie au mois.

Dans la promesse de vente du terrain, vous pouvez demander une condition suspensive de vente : l'achat du terrain n'a lieu que si vous avez vendu votre logement avant une date fixée. Si la vente échoue, vous renoncez en principe sans perdre vos sommes versées, à condition que la clause le prévoie.

Pour que la clause tienne, faites écrire :

• La date limite, précise, et sa date de prolongation éventuelle.
• Le prix minimal en dessous duquel vous n'êtes pas tenu de vendre, si le notaire le juge utile.
• Ce que vous prouvez (une promesse de vente signée, par exemple).
• Ce qui est restitué si la condition échoue.

Dans la promesse de vente du terrain, le vendeur peut refuser cette condition ou demander une indemnité d'immobilisation (une somme en échange du blocage du terrain). Le notaire écrit la clause : demandez-lui l'exemple d'un cas proche du vôtre.

La condition de vente est distincte de la condition de prêt, qui vise le prêt principal ; l'une et l'autre prennent place dans les étapes de l'achat d'un terrain à bâtir.

Une frise simple montre si les dates tiennent, du début à la fin :

1. Estimation du logement par deux sources (agence, notaire).
2. Rendez-vous avec la banque : capacité d'emprunt, relais ou non.
3. Promesse du terrain, avec la condition de vente si besoin.
4. Mise en vente du logement et signature de la promesse de vente avec l'acheteur.
5. Contrat de construction (CCMI), signé sous conditions suspensives, avec la promesse du terrain comme titre.
6. Permis de construire, offre de prêt, puis délai de recours des tiers.
7. Acte du terrain, dernière de ces signatures, une fois les conditions levées, puis ouverture du chantier.
8. Vente définitive du logement (avant l'acte du terrain si votre condition de vente l'exige), remboursement du relais.
9. Livraison, déménagement.

Cet ordre suit celui de terrain, CCMI, prêt : dans quel ordre signer, et il varie selon les dossiers : vérifiez-le avec votre notaire. Placez chaque étape sur un calendrier avec la marge. Le permis seul prend plusieurs mois (les délais du permis de construire).

Pilars propose une frise des jalons et des délais légaux, du permis à la réception. Vous voyez ainsi quand se placent le permis, le chantier et la réception, et vous pouvez les mettre en regard des dates de votre vente. Le parcours est sur l'accueil, à l'étape « L'argent ».

• Calculez la double charge sur 12 à 24 mois, avec une marge.
• Faites estimer votre logement deux fois.
• Demandez à la banque une offre écrite de relais ou un refus motivé.
• Faites inscrire la condition de vente dans la promesse du terrain.
• Prévoyez un logement provisoire, et son coût.
• Gardez une réserve pour un retard de vente ou de chantier.

Les durées et les parts avancées d'un prêt relais (12 à 24 mois, 60 à 80 %) sont des ordres de grandeur qui varient selon les banques : demandez-les à la vôtre. Les exemples chiffrés sont fictifs. Votre notaire, un courtier ou l'ADIL peuvent confirmer le reste pour votre dossier.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ni financier.