Servitudes et voisinage d'un terrain à bâtir : les repérer

Il existe deux familles de servitudes. Les servitudes de droit privé lient deux terrains voisins :

• Le passage : votre voisin passe chez vous, ou vous passez chez lui.
• Les vues : l'interdiction ou la limite d'ouvrir des fenêtres vers un voisin.
• Les canalisations et réseaux : une conduite d'eau, d'assainissement ou un câble traverse votre parcelle.
• L'écoulement des eaux : l'eau de pluie d'un terrain plus haut s'écoule naturellement vers le vôtre.

Elles sont écrites dans les actes (servitude conventionnelle) ou naissent de la loi, par exemple pour un terrain enclavé (sans issue sur la voie publique).

Les servitudes d'utilité publique (SUP) sont décidées pour l'intérêt général : lignes électriques, gazoducs, abords de monuments historiques, plans de prévention des risques, périmètres de captage d'eau. Elles figurent en annexe du PLU.

Avant l'achat, les servitudes font partie des vérifications d'un terrain constructible.

Notaires de France indique que le notaire consulte les anciens titres pour repérer les servitudes conventionnelles, et que le vendeur doit déclarer dans l'acte les servitudes non apparentes assez importantes pour que l'acheteur n'eût pas acheté en les connaissant (code civil, art. 1638). Une servitude peut être invisible sur place : une canalisation enterrée, un droit de passage peu utilisé.

Demandez donc au notaire, par écrit, la liste des servitudes qui touchent la parcelle, avant la promesse de vente. Si l'une d'elles vous inquiète, demandez-lui d'ajouter à la promesse une condition (par exemple : pas de servitude qui empêche votre projet).

Un plan de prévention du risque d'incendie de forêt est lui aussi une servitude qui s'ajoute au PLU, par exemple en Gironde.

Trois accès existent pour consulter les servitudes d'utilité publique (construires.fr) :

• Le Géoportail de l'urbanisme (site officiel, gratuit, sans compte) : cherchez l'adresse, activez la couche « servitudes » et ouvrez la fiche de chacune, qui nomme le gestionnaire et le texte qui la crée.
• Les annexes du PLU, en mairie (pour un PLU intercommunal, adressez-vous à l'intercommunalité).
• Le certificat d'urbanisme, demandé à la mairie : il liste les servitudes et peut dire si votre projet est réalisable.

Le Géoportail peut montrer des servitudes absentes des annexes papier de la mairie : consultez les deux. Pour une ligne électrique ou une canalisation de gaz, contactez aussi le gestionnaire du réseau pour obtenir le détail.

Lisez la fiche de la servitude, car son effet dépend de son texte : une SUP peut limiter une hauteur, imposer un recul, ou demander l'avis d'un service avant le permis. Cette fiche se lit avec le règlement du PLU.

Une vue est une ouverture (fenêtre, balcon, terrasse) qui permet de regarder chez le voisin. Le code civil fixe des distances minimales à la limite du terrain (art. 678 et 679) :

La distance se mesure depuis le mur extérieur, ou depuis le bord extérieur d'un balcon (art. 680).

Deux précisions s'ajoutent :

• Un jour de souffrance est une ouverture qui éclaire sans donner de vue : treillis de fer à mailles de 10 cm au plus et châssis à verre dormant, placé à 2,60 m du sol au rez-de-chaussée et à 1,90 m aux étages. Il ne donne aucun droit de vue.
• Une vue ancienne peut devenir un droit, en principe après trente ans (art. 690). Si un voisin a déjà des fenêtres sur la limite, demandez au notaire ce que disent les actes et si la durée est acquise.

Les reculs par rapport aux limites séparatives fixés par le PLU décident de l'implantation de la maison.

Un mur ou une clôture est mitoyen quand il appartient aux deux voisins : frais et entretien se partagent. Mettez tout accord par écrit.

Avant de poser ou de percer, fixez la limite de propriété : le bornage (la mesure de la limite par un géomètre-expert) évite de construire chez le voisin (bornage du terrain). Les règles de clôture (déclaration, hauteur, PLU, participation du voisin, portail) sont détaillées dans clôture et portail.

Percer une fenêtre dans un mur mitoyen demande en principe l'accord du voisin (code civil, art. 675). Faites-vous conseiller par le notaire avant.

À défaut de règlement ou d'usage local, le code civil prévoit (art. 671, fiche justice.fr) :

• 2 m de la limite pour une plantation de plus de 2 m de haut.
• 0,50 m pour une plantation de 2 m ou moins.

Des usages locaux ou le PLU peuvent fixer d'autres distances. Un voisin peut demander à réduire ou à arracher des plantations trop proches, dans des limites de temps. Pour un conflit, le conciliateur de justice (gratuit) est un premier recours.

Vos marges dépendent du moment :

• Avant la promesse, demandez des explications au notaire et au vendeur, puis demandez au notaire d'ajouter une condition suspensive adaptée à cette servitude, ou négociez le prix.
• Après la promesse et avant l'acte, regardez le délai de rétractation et les conditions de la promesse, et consultez un notaire ou un avocat.
• Après l'achat, une servitude écrite s'impose ; un accord avec le voisin (déplacer un passage, racheter le droit) se fait par acte notarié.

Dans un lotissement, le règlement et le cahier des charges ajoutent leurs règles (lotissement ou terrain diffus).

Les distances du code civil (vues, plantations), les trente ans d'une vue ancienne, les délais pour faire arracher une plantation et l'accord pour percer un mur mitoyen sont à confirmer dans les articles en vigueur sur Légifrance, auprès du notaire et de votre mairie avant d'agir. Les usages locaux peuvent aussi changer les distances de plantation.

Pilars montre les règles du PLU sur votre parcelle (recul, hauteur, emprise), avec l'article cité. Le résultat ne remplace ni les servitudes du notaire ni les règles du code civil. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

• Titre de propriété du vendeur lu par le notaire.
• Liste écrite des servitudes demandée au notaire.
• État hypothécaire consulté.
• Annexes du PLU et Géoportail de l'urbanisme vérifiés.
• Certificat d'urbanisme demandé ou prévu en condition.
• Fenêtres de la maison placées à 1,90 m et 0,60 m des limites, ou plus loin si le PLU l'exige.
• Haies prévues à distance.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique : le notaire fait foi.